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Article de référence:
Loyers: ça baisse, ça baisse!
Avez-vous droit à une baisse de loyer? Risquez-vous au contraire une hausse?
Prenez votre bail, la dernière notification de baisse ou hausse de votre loyer (si vous en avez reçu une), et suivez-nous...
Depuis le 9 septembre 2008, c’est l’Office fédéral du logement, et non plus les banques cantonales, qui publie chaque trimestre sur son site un taux hypothécaire de référence unique pour toute la Suisse. Notre programme en tient compte. Depuis le 3 mars 2020, ce taux est de 1,25%. Ce taux est introduit dès aujourd'hui afin de vous permettre d'utiliser notre calculateur.
Les taux de référence cantonaux publiés dans le bail ou dans les notifications de hausse ou de baisse restent toutefois une référence utile, puisqu'ils servent de base pour tous les calculs concernant des loyers fixés avant le 9 septembre 2008.
Pour aller plus loin: lire l'article de nos juristes ou notre dossier pratique «Le guide pratique du locataire», 144 p., 2014.
Pour agir: téléchargez nos lettres-type et ne manquez pas de nous informer de vos démarches et résultats.
1. Demander une baisse de loyer
Selon notre calculateur, vous avez droit à une baisse de loyer.
Mais attention: cette baisse peut parfois être réduite, à cause d'éventuelles hausses du coût de l'entretien et/ou d'un taux de rendement insuffisant de l'immeuble. Le propriétaire devra cependant faire la preuve de ces déductions qu'il est, pour l'instant, seul à connaître. Vous devez donc, dans un premier temps, faire votre demande sans en tenir compte.
Par ailleurs, si un propriétaire est tenu d'accorder une baisse de loyer justifiée, il n'est en revanche pas obligé d'informer le locataire qu'il a droit à cette baisse... Autrement dit : c'est à vous de la réclamer par écrit en la justifiant.
Pour ce faire, vous devez demander une baisse de loyer pour la prochaine échéance du bail, en respectant le délai de congé imparti. C'est important, car une baisse n'est pas accordée rétroactivement. Par conséquent, même si cette échéance devait être encore lointaine, nous vous suggérons d'en faire d'ores et déjà la demande, afin de ne pas oublier le prochain délai.
Suivez le guide.
1.1 Je demande une baisse de loyer à ma gérance ou à mon propriétaire
Voici la lettre type à envoyer en recommandé à votre bailleur (gérance ou propriétaire).
Les information en rouge sont à modifier (se reporter au bail ainsi qu’aux résultats de notre calculateur)
Votre gérance a trente jours pour prendre position.
Dans les deux cas, nous pouvons vous aider à rédiger votre contestation auprès de l'Autorité de conciliation:
Si telle est votre attention, retournez sur la phase: "Je saisis l’Autorité de conciliation".
Sachez aussi que, quel que soit le résultat de vos démarches, la loi interdit au bailleur d'exercer des mesures de représailles contre son locataire, comme de lui donner son congé !
Attention enfin: si le loyer a déjà subi une hausse ou une baisse, c’est la notification de cette hausse ou de cette baisse qui doit être utilisée pour la calcul, et non le bail. Il faudra donc adapter votre lettre en conséquence.
1.2 Je saisis l’Autorité de conciliation
Vous avez déjà demandé une baisse de loyer, mais votre bailleur ne vous a pas répondu ou sa réponse ne vous satisfait pas.
Vous devez donc saisir l’Autorité de conciliation.
La lettre que vous allez lui envoyer diffère selon la situation dans laquelle vous vous trouvez.
1.2.1 Vous n’avez pas reçu de réponse à votre demande de baisse.
Voici la lettre type à envoyer en recommandé à l’Autorité de conciliation.
Les information en rouge sont à modifier (se reporter au bail ainsi qu’aux résultats de notre calculateur)
N'oubliez surtout pas de joindre les annexes :
Et si vous avez signé conjointement le bail, tous les signataires doivent également signer la contestation de hausse.
Attention: si le loyer a déjà subi une hausse ou une baisse, c’est la notification de cette hausse ou de cette baisse qui doit être utilisée pour la calcul, et non le bail. Il faudra donc adapter votre lettre en conséquence.
1.2.2 Votre demande a été acceptée, mais elle est nettement insuffisante.
Voici la lettre type à envoyer en recommandé à l’Autorité de conciliation.
Attention! Vous n’avez que 30 jours à partir de la date où vous avez reçu la réponse de la gérance pour saisir l'Autorité de conciliation! Ne tardez donc pas!
Les information en rouge sont à modifier (se reporter au bail ainsi qu’aux résultats de notre calculateur)
N'oubliez surtout pas de joindre les annexes :
Et si vous avez signé conjointement le bail, tous les signataires doivent également signer la contestation de hausse.
Attention: si le loyer a déjà subi une hausse ou une baisse, c’est la notification de cette hausse ou de cette baisse qui doit être utilisée pour la calcul, et non le bail. Il faudra donc adapter votre lettre en conséquence.
1.2.3 Vous avez reçu une réponse, mais elle a été refusée.
Voici la lettre type à envoyer en recommandé à l’Autorité de conciliation.
Attention! Vous n’avez que 30 jours à partir de la date où vous avez reçu la réponse de la gérance pour saisir l'Autorité de conciliation! Ne tardez donc pas!
Les information en rouge sont à modifier (se reporter au bail ainsi qu’aux résultats de notre calculateur)
N'oubliez surtout pas de joindre les annexes :
Et si vous avez signé conjointement le bail, tous les signataires doivent également signer la contestation de hausse.
Attention: si le loyer a déjà subi une hausse ou une baisse, c’est la notification de cette hausse ou de cette baisse qui doit être utilisée pour la calcul, et non le bail. Il faudra donc adapter votre lettre en conséquence.
2. Contester une hausse de loyer
Vous avez reçu une notification de hausse de loyer.
Si, après usage de notre calculateur, elle vous semble exagérée, vous pouvez la contester.
Et même si elle semble correcte, il est parfois possible de la reporter, voire de l’annuler. A vous, dès lors, de choisir la bonne lettre en fonction des critères ci-dessous.
2.1 La hausse mentionnée dans l’avis est trop importante
La hausse de loyer mentionnée dans l’avis est trop importante par rapport aux résultats obtenus grâce à notre calculateur (et ce malgré les nuances expliquées à la fin de ces mêmes calculs).
Voici la lettre type à envoyer en recommandé à l’Autorité de conciliation Les informations en rouge sont à modifier (se reporter au bail ainsi qu’aux résultats de notre calculateur)
Attention! Vous n’avez que 30 jours à partir de la date où vous avez reçu la notification de la gérance pour saisir l'Autorité de conciliation! Ne tardez donc pas!
N'oubliez surtout pas de joindre les annexes :
Et si vous avez signé conjointement le bail, tous les signataires doivent également signer la contestation de hausse.
Attention: si le loyer a déjà subi une hausse ou une baisse, c’est la notification de cette hausse ou de cette baisse qui doit être utilisée pour la calcul, et non le bail. Il faudra donc adapter votre lettre en conséquence.
2.2 L’avis de hausse ne vous a pas été notifié sur le formulaire officiel agréé par votre canton de domicile.
La hausse de loyer annoncée par votre bailleur n’est pas valable., car il n’a pas utilisé le formulaire officiel pour la notifier.
Il faut donc refuser cette hausse. Vous pouvez le faire même si la notification n'est pas récente.
Voici une lettre type à adresse à l’Autorité de conciliation. Les information en rouge sont à modifier.
N'oubliez surtout pas de joindre les annexes :
Et si vous avez signé conjointement le bail, tous les signataires doivent également signer la contestation de hausse.
Attention: si le loyer a déjà subi une hausse ou une baisse, c’est la notification de cette hausse ou de cette baisse qui doit être utilisée pour la calcul, et non le bail. Il faudra donc adapter votre lettre en conséquence.
2.3 L’avis de hausse ne contient pas des indications précises sur la motivation de la hausse du loyer
La hausse de loyer annoncée par votre bailleur n’est pas valable, car il n’a pas respecté les indications à donner en telle circonstance sur la motivation de cette hausse:
Il faut donc la refuser. Vous pouvez le faire même si la notification n'est pas récente.
Voici une lettre type à adresse à l’Autorité de conciliation. Les information en rouge sont à modifier.
Attention: il convient de choisir l’un (ou plusieurs) des critères mentionnés dans la lettre de contestation.
N'oubliez surtout pas de joindre les annexes :
Et si vous avez signé conjointement le bail, tous les signataires doivent également signer la contestation de hausse.
Attention: si le loyer a déjà subi une hausse ou une baisse, c’est la notification de cette hausse ou de cette baisse qui doit être utilisée pour la calcul, et non le bail. Il faudra donc adapter votre lettre en conséquence.
2.4 L’avis de hausse annonce en même temps une résiliation ou contient une menace de résiliation.
La hausse de loyer annoncée par votre bailleur n’est pas valable., car il n’a vous a en même temps annoncé une résiliation de votre bail, ou vous en a menacé.
Il faut donc la refuser. Vous pouvez le faire même si la notification n'est pas récente.
Voici une lettre type à adresse à l’Autorité de conciliation. Les information en rouge sont à modifier.
Attention: il convient de choisir l’un des deux critères mentionnés dans la lettre de contestation.
N'oubliez surtout pas de joindre les annexes :
Et si vous avez signé conjointement le bail, tous les signataires doivent également signer la contestation de hausse.
Attention: si le loyer a déjà subi une hausse ou une baisse, c’est la notification de cette hausse ou de cette baisse qui doit être utilisée pour la calcul, et non le bail. Il faudra donc adapter votre lettre en conséquence.