Continuez à demander des baisses de loyer!

Ce couple vaudois a eu un bon réflexe. Comme seulement 1% des locataires de nouveaux baux, il a contesté, en 2017, le loyer initial de son quatre pièces et demi et a réussi à le faire baisser de 2190 fr. à 900 fr. par mois. La raison invoquée? Un rendement abusif. Mais le propriétaire a bataillé jusqu’au Tribunal fédéral. Contre toute attente, les juges ont accepté de revoir les bases de calcul permettant de déterminer le rendement admissible, valables pourtant depuis trente-quatre ans. Finalement, le logement a été réévalué à 1390 fr., soit 800 fr. de moins que le loyer initialement prévu, tout de même!
Depuis le 26 octobre 2020, c’est donc ces nouvelles règles qui s’appliquent. Concrètement, elles sont moins favorables aux locataires, mais ne les empêchent en aucun cas de revendiquer le juste prix d’une location. Nous avons établi une série de questions-réponses qui vous permettront de savoir si vous avez droit à une baisse de loyer et comment la demander.

Dans quelles circonstances peut-on se prévaloir d’un rendement abusif?

A l’entrée, lorsque le loyer initial est contesté, pour le fixer au plus juste. Mais l’immeuble doit avoir été acquis il y a moins de trente ans.

En cours de bail, augmenter ou diminuer le loyer pour cause de rendement abusif n’est pas permis, sauf cas exceptionnels. Mais le locataire peut s’en prévaloir pour contrer une augmentation, par exemple due à des travaux. De son côté, le bailleur peut s’opposer à une demande de baisse liée au taux hypothécaire s’il démontre que son rendement est insuffisant. Dans tous les cas, il doit collaborer et produire toutes les pièces nécessaires aux calculs.

Faut-il craindre des hausses massives de loyer?

Probablement non, tant les loyers sont, pour l’heure, majoritairement surévalués, avant tout fondés sur les prix du marché et rarement remis en cause lors de changement de locataires. Selon une étude de la Banque Raiffeisen publiée en 2017, les logements seraient 40% moins chers s’ils avaient été adaptés à l’évolution du taux de référence. Or, cela n’a pas été le cas, alors que, depuis 1992, il a dégringolé de 7% à 1,25%.

Est-il toujours intéressant de contester le loyer initial?

Oui, et la démarche est le plus souvent gagnante. Pierre Stastny, avocat et juriste conseil à l’Asloca Genève est catégorique: «Les locataires doivent contester leur loyer initial! Dans les régions à pénurie, les prix ne sont pas basés sur les coûts, ils sont basés sur le marché. Et, partout où il y a un boom économique, il y a des loyers chers, qui apportent aux propriétaires des rendements très élevés.»

Pourra-t-on toujours demander une diminution de loyer si le taux hypothécaire baisse?

Oui. Comme indiqué plus haut, le calcul du rendement n’est le plus souvent autorisé qu’au début du contrat, lorsque le locataire conteste le loyer initial. Les variations en cours de bail liées à la baisse des taux ne sont pas concernées et les calculs restent les mêmes. Le bailleur peut, certes, s’opposer à une baisse s’il réussit à démontrer que son rendement est insuffisant, mais il ne pourra pas en profiter pour augmenter le loyer au passage.

Les locataires qui demandent une baisse risquent-ils un congé?

Non. Les résiliations brandies parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions légitimes sont annulables. De plus, la loi lui accorde une protection accrue s’il s’est adressé aux autorités pour obtenir gain de cause, y compris pendant les trois ans qui suivent la fin du procès. En outre, les procédures en Commission de conciliation sont gratuites, et le resteront. Et, s’il faut aller plus loin, l’accès au Tribunal des baux est aussi gratuit dans les cantons de Vaud, de Fribourg et de Genève.

Silvia Diaz