L’importance du fonds de rénovation

Les copropriétaires doivent s’assurer qu’ils ont mis assez d’argent de côté pour pouvoir payer les futures réfections des parties communes.

Il faut généralement entreprendre des travaux de rénovation d’un bâtiment après 30, voire 40 ans: le chauffage doit être assaini, les façades extérieures repeintes, les fenêtres changées et, parfois même, l’ascenseur remplacé. D’un point de vue financier, une seule réfection à la fois est encore gérable, mais, quand tout arrive en même temps, les frais peuvent très vite atteindre des centaines de milliers de francs. Il faut donc prendre des précautions et mettre de l’argent de côté.

2‰ pas suffisants

Dans le cadre des propriétés par étages (PPE), un fonds de rénovation est en principe constitué et alimenté chaque année par ses habitants pour financer les futurs travaux de réfection des parties et des installations communes (toiture, chauffage, machine à laver, etc.). A cet effet, certains règlements prévoient que chaque propriétaire verse annuellement une somme équivalant à 2‰ de la valeur d’assurance du bâtiment (permettant la reconstruction de toute la propriété après, par exemple, un incendie), jusqu’à ce que cette contribution représente 3% de celle-ci.

Mais, pour Benno Zoller, expert en immobilier, cela ne suffit pas, surtout quand il s’agit d’anciennes bâtisses. Prenons l’exemple d’un immeuble assuré pour une valeur de 3,5 millions: avec les conditions minimales décrites ci-dessus, le fonds de rénovation n’augmentera que de 7000 fr. par an et sera bloqué à 105 000 fr. C’est tout à fait insuffisant.

Au moins 0,7%

Amelie Mayer, associée de recherche en ingénierie et architecture à la Haute Ecole de Lucerne, approuve. Selon elle, il faudrait, pour les anciennes propriétés, verser chaque année une somme équivalant à 0,7%, voire à 1% de la valeur d’assurance pour que le fonds atteigne 10% de celle-ci (lire encadré). Mais tout dépend encore de l’âge, du style d’architecture, de la complexité et de la grandeur de la bâtisse, ou si d’autres besoins sont prévisibles à moyen terme, comme un assainissement énergétique. Car, si les réserves ne permettent pas de couvrir les frais de rénovation, ce sont évidemment les copropriétaires qui devront subitement passer à la caisse. Et, si l’un d’entre eux ne peut assumer sa part, c’est la communauté qui va trinquer, avant de se retourner contre lui, quitte à exiger qu’il vende son bien pour régler sa dette!

Max Fischer/mt