La résistance du taux Libor face à l’avenir

A force de jurer que les taux ne peuvent descendre plus bas, il y a plus d’un expert qui en a perdu son latin, ou plutôt ses formules! Aujourd’hui, en cherchant bien, les bons profils trouvent des offres avec un intérêt hypothécaire inférieur à 1% pour une durée fixe de cinq ans, et en deçà de 1,4% pour dix ans! Et le taux Libor, marge incluse, démarre légèrement au-dessous de 0,9%. Du jamais vu, et surtout du jamais imaginé…

«Mais là, avertit Carine Pellet, responsable du conseil à VZ Lausanne, on ne voit vraiment pas comment il sera possible d’aller plus bas. Le taux Libor stagne au-dessous de zéro, mais la marge des banques est rarement inférieure à 1%. Or, elles vont plus que jamais en avoir besoin, ne serait-ce que pour payer les intérêts négatifs que la BNS va désormais leur facturer.» S’ils peinent donc à voir la tendance baisser encore, les spécialistes sont, en revanche, unanimes à estimer qu’elle va rester stable dans les mois, voire les deux ou trois années à venir.

Un gros point d’interrogation

Pour les propriétaires, c’est bien sûr une bonne nouvelle. Mais aussi un gros point d’interrogation: faut-il, aujourd’hui, continuer de parier sur le Libor ou assurer le coup avec un intérêt bloqué? Car, avec un taux moyen de 0,9% dans le premier cas (Libor sur six mois) et de 1,3% dans le deuxième (taux fixe à cinq ans), la différence n’est plus que de 0,4%, trois fois rien… Cependant, trois fois rien sur une dette de 400 000 fr., cela représente tout de même 1600 fr. par an, ce qui est loin d’être négligeable!

Certes, répondront les timorés, mais n’est-ce pas le prix à payer pour éviter de prendre le risque que la dette ne s’envole? Pour tenter de répondre à ses clients, Carine Pellet, a imaginé un «test de résistance» fondé sur trois scénarios récents:

• une stagnation totale, comme c’est le cas depuis 2010 (zone verte du graphique (A)). Exactement comme au Japon, où cela dure depuis 15 ans!;
• une hausse des taux typique en cas de reprise économique, comme dans les années 2004 à 2009 (zone jaune);
• la plus forte hausse historique en Suisse, où les taux avaient dépassé les 11% dans les année 1990 (zone rose).

Nous avons repris et adapté l’idée en partant des chiffres valable le 15 janvier 2015, et en reproduisant les variations historiques de ces deux tendances pour les cinq années à venir (jusqu’à 2019 inclus).

Stabilité des taux

Reprenons nos calculs avec une dette de 400 000 fr., sans amortissement pour simplifier.

On l’a vu: si c’est le scénario japonais qui se poursuit tout au long de la période d’observation, il n’y a pas photo! C’est avec le taux Libor (ligne verte du graphique (B)), que le propriétaire fera la meilleure affaire, puisque les intérêts lui reviendront à 18 000 fr. en cinq ans, alors que, avec une hypothèque à taux fixe de même durée (ligne bleue), il aurait payé 26 000 fr. Economie à la clé: 8000 fr.!

Reprise économique

En cas de reprise économique identique à celle chiffrée entre 2004 et 2008, la courbe marron va passer de 0,9% aujourd’hui à 2% environ au printemps 2017, avant de grimper jusqu’à 3,8% en été 2019 et d’entamer la chute qui y mettra un terme. Sans réajustement en cours d’exercice, notre propriétaire aura alors payé 44 580 fr., soit 18 580 fr. de plus qu’en ayant assuré ses arrières avec un taux bloqué.

Hausse carabinée

Enfin, s’il fallait affronter une hausse aussi puissante que celle vécue entre 1988 et 1992, le compteur Libor (courbe violette) s’affolerait au point d’atteindre 7,5% au début de 2017. Du coup, les intérêts de la dette prendraient aussi l’ascenseur et atteindraient la bagatelle de 95 840 fr. sur cinq ans, presque quatre fois plus qu’avec un taux bloqué!

Intervention indispensable

Mais, dans les deux cas, un propriétaire avisé ne va pas laisser la situation se détériorer de la sorte. Il va transformer, comme il en a le droit, son hypothèque Libor à l’une des échéances, soit tous les six mois dans notre exemple.

Avec une reprise économique typique (courbe marron), il se décide durant le premier semestre 2017, alors que la hausse semble s’installer.

Le 1er juillet, il transforme donc son taux Libor en taux fixe sur cinq ans, proposé alors à 1,90%*. Il aura donc payé 13 700 fr. pour la moitié de l’exercice (deux ans et demi) avec le taux Libor, puis 22 800 fr. pour les 30 mois suivants avec un taux fixe, soit 36 500 fr. C’est certes 10 500 fr. de plus qu’avec un taux bloqué dès le début, mais cela permet de limiter les dégâts.

Le raisonnement est encore plus valable en cas de très forte hausse (courbe violette). Si notre propriétaire réagit déjà durant le deuxième semestre 2015 et demande le transfert au 1er janvier 2016, il aura payé 5280 fr. la première année avec le Libor, puis 28 000 fr. pour les quatre années suivantes avec un intérêt de 1,75%* bloqué durant cinq ans. Total: 33 280 fr., soit trois fois moins qu’en restant les bras croisés!

Pari limité

On le voit: le Libor permet encore de faire de belles économies, mais il faut rester vigilant. Sans trop jouer aux prophètes – mais sans mettre notre main au feu non plus! – on peut estimer que le risque est vraiment limité pour les mois à venir. Il faudra ensuite veiller au grain.

Dans ce but, Tout Compte Fait est heureux de proposer à tous ses abonnés, dès aujourd’hui, une actualisation quotidienne du taux Libor, mais aussi, à titre de comparaison, des taux hypothécaires fixes sur cinq et dix ans des principales banques pratiquant en Suisse romande qui veulent bien les communiquer (tel n’est plus le cas, notamment, de UBS, de la BCBE et de la BCVS). Il leur sera ainsi possible de réagir en cas de fluctuation importante.

Rendez-vous sur toutcomptefait.ch -> Services -> Votre argent -> Taux hypothécaires du jour.

Christian Chevrolet

*Taux approximatifs projetés selon le même scénario.

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