Pas de retraite pour l’hypothèque

Quel goût a-t-il, le premier petit-déjeuner des retraités? Pour les propriétaires, il risque de mal passer s’il est accompagné d’un courrier de la banque. Au moment de renouveler son contrat d’hypothèque, le nouveau rentier devra, en effet, prouver qu’il a les reins solides. Et, comme ses revenus baissent forcément, il faudra ressortir la calculette.

«Nous projetons dès 50 ans la situation du débiteur quand il prendra sa retraite, rassure Pierre-Alain Leuenberger, directeur à la Banque Cantonale Neuchâteloise. S’il nous est arrivé de refuser d’accorder un financement, nous arrivons généralement à trouver des solutions pour les contrats existants.» Même son de cloche dans les autres institutions: seule la Banque Migros concède ouvertement avoir renoncé à renouveler des contrats, alors que la BCF «ne communique pas ce genre d’information relative à sa clientèle.»

Amortir un tiers

Chaque cas est examiné en détail, mais toutes appliquent généralement la règle des «tiers», que nous illustrons avec l’exemple d’un logement acheté 800 000 fr. à 50 ans (voir tableau).

Au moment de raccrocher son tablier, le propriétaire aura amorti l’hypothèque de 2e rang: la dette ne dépassera alors pas les 66% de la valeur vénale. UBS, Raiffeisen, la BCF et la BCVS nous ont indiqué exiger, retraite ou pas, le remboursement du 2e rang sur 15 ans, ce qui prévaut du reste pour tout nouveau contrat depuis le 1er septembre dernier. A la BCGE, la part d’amortissement dépend de la dette restante en fonction de l’objet.

Le tiers du revenu

Les taux hypothécaires sont certes au plancher, mais la majorité des établissements se basent toujours sur un taux de 5% pour faire leurs calculs. La BCGE applique un taux théorique de 4,73%, les Banques Coop et Migros de 4,5% et la BCF de 4,25%. Il faut ensuite ajouter les frais d’entretien de l’immeuble (1% de sa valeur). Dans notre exemple, le total des charges après 65 ans est de 34 000 fr. après la retraite.

Les rentes cumulées sont supposées garantir 60% du revenu antérieur seulement, et cela, à condition qu’on n’ait pas touché à son capital! Or, les banques partent du principe que le total des charges ne doit pas dépasser le tiers des revenus disponibles. Le quinquagénaire de notre exemple devrait ainsi toucher une rente annuelle de 102 000 fr., soit 71% de son revenu à 50 ans... C’est mission impossible s’il ne s’est pas constitué une épargne.

La BCV accepte une charge de 40% si le logement a déjà été amorti de plus de la moitié, la BCN indique aussi se montrer tolérante. Quant à la Banque Coop, elle accepte un quota de 38% si le revenu dépasse 100 000 fr.

Enfants à la rescousse

Lorsque la charge dépasse le quota, on tient compte de tout le patrimoine existant (3e pilier ou épargne) en guise de nantissement. Il est aussi possible de donner la maison aux enfants en se constituant un usufruit. Les parents paient les intérêts, mais la dette est reportée sur leurs descendants (lire «Avantages et inconvénients de l’usufruit», TCF 5/2009).

«A l’inverse, indique Pierre-Alain Leuenberger, les retraités qui ont largement amorti leur bien, mais touchent une pension trop modeste pour vivre décemment, peuvent contracter une nouvelle hypothèque pour dégager des revenus complémentaires.» Mais attention: une fois ce capital consommé, l’immeuble est susceptible d’être vendu! Cette solution permet toutefois de profiter des taux du marché pour garder son logement jusqu’au grand âge.

Si chaque cas est différent, une seule recette est universelle: anticiper cette étape, quitte à se constituer un 3e pilier pour pouvoir savourer ses tartines sans souci, le jour venu.

Claire Houriet Rime

Bonus web: les pratiques des banques en Suisse romande