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14 hypothèques forward: pas facile de larguer une (mauvaise) hypothèque!
Il vaut peut-être la peine d’anticiper le renouvellement d’une hypothèque, mais rarement de la résilier.
Les taux hypothécaires sont au plancher (lire «Toujours plus bas», TCF 8/2011) et devraient le rester un bon bout de temps encore. Dès lors, les propriétaires – ou ceux qui vont le devenir prochainement – bloqués avec une dette qui leur coûte beaucoup plus cher n’ont-ils que leurs yeux pour pleurer?
La technique du forward
Tout dépend du délai qui court jusqu’à l’échéance de leur contrat. S’il est inférieur à un an, ils peuvent envisager de contracter une hypothèque à terme, dite «forward». Comme son nom anglais le laisse entendre, il s’agit d’un prêt qu’on réserve à l’avance, le plus souvent moyennant un surcoût.
Exemple: Steve a signé une hypothèque de 420 000 fr. avec un taux fixe de 3,8% sur 5 ans. Elle lui coûte donc 15 960 fr. par an, ou 1330 fr. par mois. Aujourd’hui, une telle hypothèque se négocie à 1,6% déjà, ce qui ramène son coût à 6720 fr. par an, ou 560 fr. par mois. Cela fait une belle différence!
Steve va donc s’approcher de sa banque pour signer, au taux du jour, un nouveau contrat à partir de la date d’échéance de l’hypothèque actuelle. Autrement dit: la banque s’engage à lui prêter de l’argent pour demain, mais au taux d’aujourd’hui.
Trois possibilités
- Si le délai entre le moment de la demande et celui de l’échéance de l’hypothèque actuelle est de trois mois, la démarche est parfois gratuite, de toute façon peu coûteuse (voir tableau ci-contre). Le 7 septembre dernier, dans le pire des cas, Steve aurait, en effet, payé un intérêt augmenté de 0,15% par rapport au taux du jour.
- Si ce même délai est de six mois, il n’y a plus que la Banque Migros à se montrer généreuse. Partout ailleurs, le taux est augmenté de 0,10 à 0,25%.
- Et, si le délai est d’un an, le surcoût grimpe, pour varier de 0,3 à 0,5%.
Ce faisant, les banques prennent, en effet, un risque: si les taux montent brusquement, elles seront perdantes, puisqu’elles sont tenues par les conditions du contrat signé à l’avance. En contrepartie, elles auront fidélisé un client pour quelques années supplémentaires.
Mais l’inverse est vrai aussi! Si les taux stagnent ou baissent encore (vraisemblablement dans une moindre mesure), Steve ne pourra que jurer contre son impatience, car il sera également tenu de payer plus que s’il avait tranquillement attendu l’échéance de son hypothèque actuelle.
Résiliation anticipée
Si l’échéance de l’actuelle hypothèque est supérieure à un an, la plupart des banques ne proposent plus de forward, ou alors de cas en cas (un client privilégié notamment).
Reste alors – parfois, car elle n’est pas obligatoire – une possibilité: mettre un terme prématuré au contrat actuel pour contracter une nouvelle hypothèque, en espérant que l’économie faite sur les intérêts compense, au bout du compte, les pénalités demandées par la banque pour la résiliation anticipée. Disons-le d’entrée: ce n’est presque jamais le cas!
Prenons un exemple, en nous servant d’un calculateur exclusif que nous avons mis à votre disposition sur notre site www.toutcomptefait.ch*.
Conserver l’hypothèque A
Laura a signé, en avril 2008, une hypothèque de 500 000 fr. (1) avec un taux fixe de 4% (2) sur 6 ans.
Elle doit donc encore payer des intérêts de 52 219 fr. a jusqu’à l’échéance du contrat, soit durant plus de 32 mois et 10 jours (3 – 4).
Mais, comme elle peut déduire la dette de ses impôts (taux marginal de 30% (9)), ce qui correspond à 15 666 fr. (11), les charges réelles se montent à 36 553 fr. (12).
Résilier l’hypothèque B
La banque de Laura accepte d’entrer en matière sur une résiliation anticipée, mais elle estime qu’elle ne peut replacer l’argent soudainement libéré qu’à un taux de 0,35% (5). Elle se trouve donc face à un manque à gagner de 4 – 0,35 = 3,65%. Dès lors, elle va facturer une pénalité de sortie de 47 650 fr. (13), plus 100 fr. (6) de frais administratifs!
Parallèlement, Laura doit payer l’intérêt de sa nouvelle hypothèque (1,8% (8)) durant le même laps de temps, ce qui représente 23 499 fr. (14), desquels il faut déduire le gain fiscal (7050 fr.) (15). Charges réelles: 64 199 fr. 16
La résiliation anticipée va donc, in fine, lui coûter la bagatelle de 27 646 fr. (17)! L’hésitation n’est pas de mise: vive le statu quo!
Parier sur l’avenir C
Mais notre calculateur peut même satisfaire les apprentis médiums, c’est-à-dire tous les propriétaires qui pensent pouvoir estimer les taux dans le futur! Poussons, en effet, l’exemple de Laura, encore un peu plus loin…
Elle estime que, à l’échéance de son hypothèque actuelle (18), le taux hypothécaire va brusquement augmenter à des hauteurs faramineuses, disons à 6% (19). Elle devra alors signer un nouveau contrat à ce taux, et aura payé, en 5 ans, des charge totales de 86 839 fr. (20)
Alors que, si elle avait accepté la résiliation, elle aurait payé, durant ce même laps de temps, 79 268 fr. (21), et aurait donc économisé 7571 fr. (22)!
La vie d’un propriétaire est – décidément – aussi une grande loterie!
Bonus Web: Résilier mon hypothèque
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