Indispensable contrat de courtage

Vendre une maison ou un appartement n’est pas toujours une mince affaire (lire encadré). C’est ainsi que de nombreux propriétaires préfèrent confier l’opération à un professionnel, qui se chargera de tous les aspects astreignants. Bien entendu, le vendeur reste maître du prix et de la décision finale.

Pour toutes ces prestations, le courtier va demander une commission, en général 5% du prix de vente jusqu’à 500 000 fr. et 3% au-delà, selon le contrat-type de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier*, dont les dispositions sont appliquées partout en Suisse romande.

La commission est due si l’affaire aboutit grâce à l’intervention du courtier, et elle doit être payée au moment du premier versement de fonds. Si la promesse de vente n’est pas exécutée, le courtier a droit à 25% du dédit perçu par le vendeur lésé.
Sauf accord contraire, les frais et débours du courtier sont à sa propre charge.

Toujours par écrit
Pour le vendeur, il est recommandé de signer un contrat en bonne et due forme, même si un contrat oral est parfaitement valable. Comme l’observe Patrick Blaser, avocat à l’étude Borel & Barbey à Genève et spécialiste du sujet, «la prudence commande toujours de fixer par écrit les droits et obligations incombant à chacune des parties à la transaction».
Le vendeur choisira quel type de contrat convient le mieux à sa situation.

• Le contrat de courtage simple, par lequel le vendeur n’accorde pas l’exclusivité au courtier. Il peut en mandater plusieurs, mais seul celui qui aura permis la vente touchera la commission.

Sur le papier tout est simple, sur le terrain les choses se compliquent. «Le courtier a une obligation de résultat», souligne Me Blaser: s’il veut gagner sa vie, il doit vendre! Or, il arrive, dans le cas du courtage simple, que plusieurs courtiers revendiquent la responsabilité d’une vente. A chacun alors de démontrer qu’il est bien l’acteur décisif, grâce à qui l’acheteur s’est décidé pour l’objet.

Le Tribunal fédéral a tendance à répartir la commission lorsque plusieurs courtiers revendiquent la vente. Plus grave, le vendeur peut être contraint de payer deux fois la commission pleine (une catastrophe, donc), si le même acheteur a été présenté par deux courtiers différents... En d’autres termes, le contrat simple n’est pas si simple, et peut conduire à des complications sans fin. Même si vous vendez finalement la maison de votre propre chef, le courtier pourra prétendre qu’il a contribué à la vente, grâce, par exemple, à ses annonces dans la presse.

• Le contrat de courtage exclusif confère au courtier l’exclusivité de la vente. Le vendeur ne pourra donc pas solliciter d’autres courtiers, ni même vendre le bien de sa propre initiative.

Ce modèle est plus contraignant, mais il permet d’éviter les embrouilles, car les choses sont claires: seul le courtier peut vendre l’objet. Le propriétaire lui-même ne le peut pas, du moins pas sans payer la commission au courtier, même si celui-ci n’est pour rien dans la vente. Cette disposition, qui souvent fâche les propriétaires, est très clairement mentionnée dans le contrat-type.

Le contrat est valable six mois, puis reconductible de trois mois en trois mois. Si le vendeur veut le dénoncer, pour cause d’absence de résultats par exemple, il ne peut le faire qu’à l’échéance du contrat, avec un mois de préavis. En cas de rupture anticipée (avant les six mois par exemple), le vendeur devra verser 3% du prix de vente.

La signature d’un contrat-type, qu’on aura pris la peine de lire attentivement, est une bonne solution pour obtenir un courtage sans histoires. A noter que tout un chacun peut entreprendre une mission de courtage et signer un contrat-type: nul besoin d’être un professionnel.

Philippe Barraud