14 taux «forward»: une hypothèque demain avec le taux d’aujourd’hui

Les taux hypothécaires sont si bas que tous les propriétaires se posent la même question: quand vont-ils remonter? Si personne ne peut répondre avec précision, les experts admettent, en revanche, que ce ne sera pas demain et que, lorsque cela se fera, tout ira plutôt lentement.

Il n’existe, en effet, guère de raison d’afficher une vision optimiste de l’évolution économique mondiale. L’Europe, tout comme la Suisse, ne cesse de revoir ses prévisions de croissance à la baisse, ce qui induit une inflation plate et vraisemblablement même négative chez nous cette année. Les taux directeurs vont, dès lors, rester au plancher jusqu’à la fin de 2013 au moins.

Les hypothèques fondées sur le taux Libor (six mois) devraient donc rester stables et continuer à flirter avec un intérêt de 1,2% à 1,5%. Cependant, certains spécialistes – mais certains seulement… – estiment que les taux d’intérêt à moyen et à long termes vont tranquillement repartir à la hausse lorsque les marchés auront digéré, ou au moins apprivoisé, la crise de l’euro. Credit Suisse pronostique, par exemple, que les hypothèques fixes de cinq à dix ans vont augmenter de 0,55% à 0,70% dans les 12 mois à venir.

Anticiper le renouvellement

Or, comme il est actuellement possible de contracter une hypothèque de cinq ans à 1,25% (voir tableau ci-contre) et de dix ans à 1,84%, il vaut peut-être la peine d’anticiper leur renouvellement. Il est, en effet, possible de demander ce qu’on appelle un «forward», soit la prolongation d’un prêt qui se termine dans les 12 mois à venir, mais au taux actuel plus un surcoût.

Exemple: M. Lambda possède une hypothèque qui se termine le 15 avril 2013 à la BCF. En anticipant son renouvellement le 15 octobre 2012, donc six mois avant, il peut obtenir une hypothèque fixe de cinq ans avec un taux d’intérêt de 1,3% + 0,15% = 1,45%. Mais, une fois l’affaire bouclée, aucune des deux parties ne peut se rétracter. Autrement dit, si les taux  remontent au-delà de 1,45% d’ici à avril 2013, M. Lambda sera gagnant et la banque  perdante. Mais, s’ils restent stables ou diminuent encore, c’est lui qui en sera pour ses frais.

Coûteuse résiliation

Si le choix est cornélien, il ne se pose pas pour tous les propriétaires. Ceux dont  l’hypothèque se termine au-delà de 12 mois n’ont, en effet, aucun intérêt à la résilier avant terme, tant la pénalité qu’ils devront payer est élevée. Nous l’avions démontré dans l’enquête «Pas facile de larguer une (mauvaise) hypothèque», parue en septembre 2011, mais disponible dans nos archives électroniques, tout comme le calculateur exclusif qui permet de le vérifier avec vos données personnelles.

Christian Chevrolet

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