Achat d’une maison: le piège des impôts

J’ai sorti une partie de mon 2e pilier pour apporter les fonds propres nécessaires à l’achat de notre maison à Morges (VD). Puis-je faire un nouveau prélèvement pour payer les impôts liés à cet achat, car je n’ai plus de liquidités disponibles?

Hélas non. L’argent prélevé sur le 2e pilier est réservé à l’achat de la maison, de même d’ailleurs que le prêt hypothécaire. Exclu de l’augmenter pour payer les impôts.

Comme tous les nouveaux propriétaires, vous êtes durement sanctionné par le fisc, et par deux fois. La première fois lorsqu’il prélève un impôt du montant retiré de votre avoir de caisse de pension (taux variable selon les cantons, 10% dans le canton de Vaud pour un prélèvement de 200 000 fr.). La deuxième au moment de l’achat, où vous aurez à payer une autre taxe, les droits de mutation, qui représente environ 3,3% du prix de la maison (variable selon les cantons)*. Ainsi, si votre maison vaut 800 000 fr., vous payerez 26 400 fr. Il vous restera à assumer les émoluments du Registre foncier (0,15% dans le canton de Vaud) et les frais de notaire, entre 0,5% et 1% du prix de vente, soit, pour notre exemple, 8000 fr.

Au final, ces à-côtés divers totalisent une facture de plus de 50 000 fr., que vous ne pouvez financer ni par le 2e pilier ni par une hypothèque supplémentaire.

* Il s’agit de 3,3% de la valeur de la transaction indiquée dans l’acte rédigé par le notaire. Mais il n’est pas rare que le prix indiqué soit inférieur au prix réellement payé, ce qui n’est pas légal, bien sûr.