Qu’est-ce que l’usufruit et quel en est l’avantage?

Dans son numéro de juillet, Tout Compte Fait évoquait la possibilité de vendre sa maison tout en gardant son usufruit. Quelles sont les caractéristiques d’un tel contrat?

L’usufruit confère à une personne déterminée (l’usufruitier) la jouissance complète d’un immeuble dont il n’est pas (ou plus) le propriétaire, même s’il en a souvent les apparences. L’usufruitier peut ainsi habiter la maison ou la louer et en retirer les loyers. Il est tenu de prendre à sa charge les réparations et réfections ordinaires d’entretien ainsi que les impôts et autres taxes, le tout en proportion de la durée de son droit. Mais il ne peut en aucun cas effectuer de grosses transformations, vendre la maison ou l’hypothéquer, car elle appartient au nu-propriétaire, même si celui-ci ne peut en jouir. C’est d’ailleurs à ce dernier qu’incomberont les travaux les plus importants indispensables à la conservation de la maison.

L’usufruit prend la plupart du temps la forme d’un contrat ou d’une disposition pour cause de mort (testament ou pacte successoral) et sera constitué devant un notaire. Il s’éteint à la mort de l’usufruitier ou après une durée fixée par avance. L’usufruit n’est pas transmissible et ne passe donc pas aux héritiers. Inscrit au Registre foncier, il continuera de grever l’immeuble même si celui-ci est vendu, de sorte que le nouveau nu-propriétaire ne pourra pas y habiter.

L’exemple le plus typique d’usufruit est la situation où les parents souhaitent remettre par donation leur maison à leurs enfants de leur vivant, tout en se réservant la possibilité d’y vivre jusqu’à la fin de leurs jours. Au décès du second d’entre eux, les enfants recouvreront ainsi la pleine propriété de l’immeuble. L’usufruit a donc l’avantage de régler le sort du patrimoine du vivant des parents et d’éviter ainsi toutes difficultés lors de la succession.

Oliver Meyer
Association des notaires vaudois