Les fonds immobiliers au plus haut

Pendant longtemps, les fonds immobiliers ont été considérés par les investisseurs comme des placements ennuyeux. Depuis le recul du marché des actions, un changement radical s’est produit dans ce secteur. Au cours des cinq dernières années, les fonds immobiliers ont nettement distancé le marché des actions. Alors que les actions cédaient 22%, les fonds immobiliers, eux, progressaient en effet de 40% en moyenne. Et ce, avec une marge de fluctuation nettement plus réduite. Il n’est donc pas étonnant que ces derniers sus-citent l’intérêt de nombreux investisseurs.

Des distributions attrayantes
Des fonds qui investissent dans l’immobilier suisse, il en existe depuis des décennies déjà. Le plus grand en Suisse, UBS Swiss Mixed Sima, a ainsi été constitué dès 1950. Le principe est d’une grande simplicité: le gestionnaire du fonds place l´argent des investisseurs dans une sélection d’immeubles qui promettent de hauts revenus locatifs. Il s’agit souvent d’importants immeubles résidentiels ou d’immeubles commerciaux hors de portée de l’investisseur privé.

Les fonds immobiliers distribuent une partie des revenus du loyer aux détenteurs de parts. Ces distributions sont comparables aux versements du coupon des obligations, mais sont généralement supérieures aux versements des obligations d’Etat. L’an dernier, la moyenne de ces distributions s’est élevée par exemple à 3.3%. En comparaison, les obligations d’Etat à dix ans ne rapportent actuellement que 2%.

Le risque des écarts
Le rendement d’un fonds immobilier se compose donc de ces distributions, mais aussi de l’évolution du cours du fonds.

Et c’est là que le bât blesse un peu… Ces dernières années, les cours de la Bourse étaient en effet supérieurs à la valeur proprement dite des biens immobiliers dans lesquels les fonds avaient investi. Cette différence entre le cours boursier et ce qu’on appelle la valeur d’inventaire nette (valeur du portefeuille d’immobilier, déduction faite des dettes) est appelée «écart».

En juillet 2003, cet écart était de 20% en moyenne. Aujourd’hui, donc deux ans après, il est passé à 32% environ, certains fonds présentant même un écart allant jusqu’à 50%! Inscrites dans une comparaison à long terme, ces valeurs, très élevées, sont le signe d’une surchauffe, due essentiellement à une très forte demande.

Le problème, c’est que ces écarts sont susceptibles de se rétrécir si l’intérêt devait fléchir. Pour l’investisseur, il en résulterait des pertes de cours considérables. C’est ce qu’on a pu notamment observer il y a six ans, lorsque, de mai 1999 à juillet 2000, les cours ont chuté de presque 15%!

Une relation contradictoire
Les fonds immobiliers entretiennent par ailleurs une relation contradictoire avec les taux d’intérêt: lorsque les taux baissent, le rendement des fonds immobiliers augmente...
Normal: lorsque les taux diminuent, les investisseurs placent moins leur argent dans les obligations, puisque, dans un tel cas, la distribution des fonds immobiliers est plus intéressante que le paiement des coupons. Du coup, on assiste à une hausse de la demande en fonds immobiliers, et donc à une hausse des cours (ce qui explique au passage pourquoi ces fonds ont fortement progressé au cours des cinq dernières années). Mais, à l’inverse, lorsque les taux d’intérêts sont en hausse, les investissements en obligations deviennent plus attractifs, et les cours des fonds immobiliers baissent.

Cette corrélation a pu être très précisément observée ces années précédentes (voir graphique ci-dessous). On peut donc en tirer la conclusion suivante: dès lors qu’une hausse des taux est attendue dans un avenir proche, il n’est pas conseillé d’investir dans les fonds immobiliers ou de réaliser les gains de fonds immobiliers existants. En revanche, si l’on anticipe des taux d’intérêts constants ou en baisse, on peut continuer à investir dans les dits fonds immobiliers. Cette catégorie de placement est par ailleurs un outil efficace pour la diversification d’un portefeuille de titres, du fait de l’évolution différente des actions et des obligations.

Dès lors qu’on souhaite investir en fonds immobiliers, il convient d’être très critique concernant leur choix. On l’a vu: des écarts élevés impliquent des risques de chute des cours. Si bien qu’on préférera choisir des fonds présentant un écart aussi réduit que
possible.

Soigner le choix des fonds
A quelques exceptions près, les fonds investissent majoritairement dans des immeubles résidentiels, très peu dans les immeubles commerciaux. Ces investissements sont en effet associés à des risques plus élevés, car les revenus locatifs réalisables dépendent davantage de la conjoncture, ceux des immeubles résidentiels étant plus réguliers. Il vaut donc la peine de s’inquiéter de la répartition entre immeubles résidentiels et commerciaux.

Par ailleurs, il est essentiel que le fonds bénéficie d’un positionnement favorable sur le plan géographique. Il va de soi qu’une fraction importante d’immeubles de la région lémanique ou à Zurich ne manquera pas d’assurer les meilleurs revenus locatifs…

Roland Bron,
directeur VZ VermögensZentrum Lausanne

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