Léguer sa maison de son vivant: oui, mais pas n’importe comment!

Mes parents doivent aller en EMS et me lèguent la maison familiale de leur vivant. Quels impôts devrai-je payer, sachant que j’habite le canton de Vaud?

Depuis le 1er janvier 2005, le fisc vaudois a diminué ses prétentions sur les successions et les donations pour la famille proche. En matière de donations, le pourcentage d’impôts dépend, d’une part, du degré de parenté du bénéficiaire et, d’autre part, du montant du don.

Cette taxe ne s’applique toutefois pas à l’ensemble du bien. Prenons le cas d’une maison dont la valeur fiscale est de 500 000 fr. Le fisc base son calcul sur le 80% de cette somme, soit 400 000 fr. Il déduit ensuite les hypothèques qui la grèvent encore, par exemple 100 000 fr. Déduction faite de la franchise de 50 000 fr., l’impôt cantonal sur les 250 000 fr. restants sera de 2.359%, soit 5895 fr. Mais la commune devra encore prélever son dû, ce qui équivaut, grosso modo, à la moitié de la part cantonale.

L’histoire pourrait s’arrêter là, mais les choses sont rarement simples en matière de succession.

Première précaution: si le couple a plusieurs enfants, il est préférable de faire un pacte successoral pour que personne ne se sente lésé.

Deuxième précaution: les personnes âgées ne devraient pas se dessaisir de tous leurs biens sans prévoir un capital de sécurité, car, si elles ne peuvent assumer le coût d’un séjour en EMS, ce sont les bénéficiaires des dons qui devront payer la facture. La loi vaudoise a supprimé tout délai de prescription dans ce domaine. Elle prévoit toutefois une diminution de la valeur du prêt de 10 000 fr. par an: il vaut donc la peine de léguer son patrimoine longtemps à l’avance.

Les règles du jeu diffèrent bien sûr selon les cantons, tant sur le plan fiscal que pour le financement des EMS. D’où l’importance de se faire conseiller par un notaire pour prendre la mesure de tous les enjeux de l’opération.