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Réserver son taux hypothécaire
Si vous devez renouveler votre hypothèque cette année encore, vous avez peut-être intérêt à «réserver» votre taux.
Les taux hypothécaires jouent au yoyo… En 2001 encore, une hypothèque à taux fixe, d’une durée de cinq ans, se négociait à 4.5%. Les taux ont ensuite reculé pour atteindre leur niveau le plus bas de 2.75% en mars 2003. Puis, ils sont remontés jusqu’en juin 2004 pour atteindre 3.75%. Mais, depuis la fin de l’année dernière, renversement de tendance inattendue: les hypothèques à taux fixe sont à nouveau disponibles à un taux oscillant entre 2.75% et 3% pour une durée de quatre à cinq ans. La «faute» aux prix élevés du pétrole et au franc suisse trop fort, deux événements qui ne plaident pas pour le retour à la croissance économique.
De nombreux économistes prévoient toutefois un nouvelle hausse pour les mois à venir. Leur évolution dépend en effet de la Banque nationale suisse, qui a clairement annoncé, en septembre 2004, qu’elle entendait relever les taux par petites étapes. Une tendance confirmée par les banques régulièrement consultées par le magazine alémanique Finanz und Wirtschaft, qui estiment qu’ils vont augmenter de 0.75% d’ici à la fin de l’année.
Les propriétaires qui peuvent actuellement négocier le nouveau taux de leurs hypothèques sont donc chanceux. Ils se référeront aux meilleures offres du marché, publiées, comme chaque mois désormais, dans la nouvelle page «Références» de Tout Compte Fait (voir p. 18).
Réservation
Ceux qui ne peuvent résilier leur hypothèque actuelle sans être pénalisés (leur banque va en effet leur facturer de gros frais de désistement, même si le nouvel emprunt est fait chez elle) ont parfois la possibilité de négocier une hypothèque à terme, aussi appelée hypothèque «Forward».
Principe de base: l’emprunteur réserve son taux à l’avance (mais, en général, pas au-delà d’un an), et ne versera effectivement les fonds qu’à l’échéance de son hypothèque actu-elle. Autrement dit, il bloque aujourd’hui le taux qu’il paiera demain et profite ainsi de la situation très favorable du marché actuel. On s’en doute toutefois: la démarche n’est pas gratuite. Les institutions de crédit demandent en effet un supplément, qui varie en fonction du nombre de mois entre la conclusion du contrat hypothécaire et le versement effectif des fonds (voir tableau ci-contre).
Retour impossible
Pour une hypothèque à taux fixe sur cinq ans, UBS, par exemple, demande un supplément de 0.2 % si le contrat ne commence que dans six mois (août), par rapport à une hypothèque qui serait immédiatement conclue. Si, d’ici là, l’augmentation des taux est supérieure à cette différence, l’affaire est bonne. Mais tel ne sera pas le cas si elle est inférieure… Une fois le contrat conclu, il n’est évidemment plus possible de revenir en arrière, même si – situation encore plus frustrante… – les taux ont baissé depuis! Il est donc parfois préférable de ne fixer le taux hypothécaire par anticipation que pour une partie de la dette, au lieu de la totalité.
Frédéric Constantin,
consultant financier
VZ VermögensZentrum, Lausanne
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