Les fonds immobiliers, une diversification bienvenue

Lorsqu’on compare l’évolution des fonds immobiliers avec les actions et les obligations en francs suisses sur une période de dix ans, on constate que le rendement des fonds immobiliers est légèrement supérieur à celui des obligations, mais inférieur à celui dégagé par le marché suisse des actions (voir graphique). Pourtant, et même si l’évolution de la plupart des fonds immobiliers depuis le début de l’année est négative, ce type d’investissement reste une valeur sûre.

Rarement recommandés dans une planification financière, les fonds immobiliers permettent de diversifier judicieusement un portefeuille. En effet, ce type d’investissement représente une excellente alternative aux placements traditionnels, car, en plus de contrebalancer le risque lié aux actions, il dégage un rendement supérieur aux obligations. De surcroît, ces fonds vous permettent d’investir une partie de votre patrimoine sans avoir à vous soucier de la gestion et de l’entretien liés à l’acquisition d’un bien immobilier.

A cela s’ajoute encore le fait qu’il est possible, à tout moment, de vendre les parts investies dans ce type de véhicule de placement, ce qui n’est pas réalisable lorsque votre argent est investi directement dans une maison ou un appartement.

Se montrer très sélectif
Les personnes qui désirent investir dans un fonds de placement immobilier peuvent choisir entre de nombreux prestataires. Cependant, il est primordial d’accorder une attention particulière à la sélection, car il existe des différences importantes entre les fonds. Pour déterminer celui qui correspond le mieux aux attentes de l’investisseur, il est indispensable d’analyser le rendement de chacun ainsi que le risque qui lui est lié. L’analyse ci-après, effectuée par VZ Vermögens-Zentrum, porte sur une étude réalisée sur une période de trois ans et qui englobe les 13 plus importants fonds immobiliers disponibles en Suisse.

• Le rendement. Pour déterminer le rendement d’un fonds immobilier, son gestionnaire tient compte des dividendes (part des revenus qui est distribuée par le fonds, normalement une fois par année) ainsi que des fluctuations (lire plus bas). Si l’on se réfère au tableau comparatif, nous constatons que les 13 plus importants fonds immobiliers ont réalisé un rendement moyen de 8.5% par an, mais dans une fourchette variant entre + 5.5% et + 15.2% (voir tableau). Cette évolution positive s’explique par le fait que, pendant la période prise en compte par l’étude, le marché des actions a traversé plusieurs crises importantes. Depuis le début de l’année 2004 en revanche, le rendement moyen des fonds analysés est légèrement inférieur à celui du marché suisse des actions.
• Le risque. Pour déterminer le risque lié à un fonds immobilier, chaque investisseur doit accorder une importance particulière aux fluctuations de cours ainsi qu à l’écart entre le prix réel et celui du marché.
• Les fluctuations. De façon simplifiée, le risque lié à un placement se mesure à partir des fluctuations de cours (également appelées «volatilités»), soit la différence observée entre l’évolution de la valeur et le cours moyen du placement sur une période déterminée (soit du 30.09.2001 au 30.09.2004). Une volatilité de plus ou moins 10% signifie, par exemple, que les deux tiers des cours se situent 10% au-dessus ou au-dessous du cours moyen. Les fonds immobiliers qui ont été comparés dans l’étude de VZ VermögensZentrum comportent un risque moyen de 9.2%. Ce risque est certes plus important que pour un placement obligataire, mais nettement moins que pour des actions suisses.
• L’écart. Les parts de fonds immobiliers sont négociées en Bourse. L’offre et la demande fixent le cours du fonds. Il arrive fréquemment que celui-ci soit supérieur à la valeur d’inventaire (valeur totale des biens fonciers contenus dans le fonds). Cet écart fluctue pour les 13 plus importants fonds entre 32.4% et 18.2%. Lorsque la demande sur le marché boursier diminue, par exemple parce que d’autres placements sont devenus plus intéressants, le cours peut alors, en théorie, atteindre sa valeur d’inventaire. L’investisseur doit donc sélectionner un fonds avec un écart peu élevé au moment de l’achat.

Comment choisir?
Comme on le constate, les fonds immobiliers sont bien adaptés pour la diversification d’un portefeuille. Ils représentent donc une excellente alternative aux placements en actions ou en obligations. Un investissement en fonds immobiliers doit représenter idéalement 5% à 10% d’un portefeuille. Cette proportion peut sembler relativement modeste, mais il faut également tenir compte des biens immobiliers à usage personnel que possède l’investisseur. Lors de la sélection des fonds, celui-ci doit privilégier ceux qui sont surtout investis dans des immeubles locatifs, car ces derniers sont moins sensibles à la conjoncture que les immeubles commerciaux.

Le tableau ci-dessous démontre à l’envi qu’il faut être particulièrement critique à l’heure du choix. Le Fonds Solvalor 61 est des plus intéressants car, en plus d’un rendement valable, il bénéficie d’un avantage fiscal: il n’y a aucune imposition sur le revenu et sur la fortune. Cependant, si on affine l’analyse, on constate que, avec une volatilité de 16.1% et un écart de 32.4%, le risque lié à ce fonds est supérieur aux autres (cf. tableau). Les Fonds Immobilier Romand (FIR) et Swissca Ifca représentent, quant à eux, des investissements avec un bon rapport rendement-risque.

Pour télécharger le tableau comparatif des produits, se référer à l'encadré. 

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