Un crédit pour rénover sa maison

La rénovation d’un bien immobilier est habituellement financée par le biais de fonds propres. Cependant, si les transformations sont conséquentes ou totalement imprévues, des solutions hypothécaires spécifiques sont proposées par les banques. Elles sont en général utilisées dans le cas où la dette est déjà en partie amortie, la hausse du prêt bancaire ne nécessitant ainsi pas une modification de la cédule hypothécaire. Car tout changement de ce papier-valeur génère des frais chez le notaire qui incitent souvent les propriétaires à utiliser leurs fonds propres, dans la mesure de leurs possibilités.

Deux options au moins s’offrent à celui qui fait appel à sa banque pour couvrir une partie ou la totalité de ses factures.

• Il peut augmenter son hypothèque existante sous la forme d’un versement unique effectué dès le début des travaux (c’est souvent le cas pour des montants de faible importance). Attention aux frais qui, selon les établissements bancaires, peuvent correspondre aux coûts d’ouverture ou de consolidation (mentionnés dans le tableau ci-contre).
• Il peut ouvrir un crédit de rénovation (ou crédit de construction, selon la terminologie des instituts financiers), c’est-à-dire une limite en compte courant convertie en hypothèque à la fin des travaux.

De toute manière, la banque analyse la nouvelle situation financière de l’emprunteur, notamment sa capacité à supporter les charges supplémentaires, et évalue la valeur vénale de l’objet immobilier après les rénovations prévues (la dette ne doit pas excéder les 80% de cette valeur). Dans cette optique, le propriétaire doit faire parvenir à son banquier le descriptif du projet, les devis, voire une copie du permis de construire et un budget personnel (avec les revenus et la fortune actualisés).

Le fonctionnement du crédit de rénovation
Le crédit de rénovation est généralement privilégié quand le prix des transformations est élevé par rapport à la valeur vénale du bien ou si le crédit nécessite un certain suivi de la part de la banque (par exemple lorsque de nombreux maîtres d’état interviennent).
Au départ, le propriétaire verse sur un compte courant les éventuels fonds propres. La rétribution des différents artisans ou entrepreneurs se fait par le biais de ce compte, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. La banque, pour vérifier que le montant payé coïncide avec le devis budgété et le travail réellement effectué, reçoit les bons de paiement (généralement cosignés par son client et l’architecte). Elle fixe dès le départ le plafond du crédit sous la forme d’une limite.

Prix plus élevé qu’un prêt hypothécaire classique
Le taux d’intérêt d’un crédit de rénovation, de 2% à 3% selon les banques (voir le tableau ci-contre), est majoré d’une commission (en général de 0.25%) qui couvre les frais administratifs et les contrôles opérés, plus élevés que pour un prêt hypothécaire classique. Il est calculé trimestriellement sur la base des montants effectivement versés et non pas sur la limite totale fixée. Seule UBS prélève par ailleurs des frais de traitement (20 fr. chaque trimestre).

Le coût de la commission est évité avec la solution d’un versement unique augmentant l’hypothèque existante. Mais l’intérêt est alors calculé dès le départ sur la totalité du montant de la dette, et non au fur et à mesure des travaux.

La consolidation du crédit
Une fois les travaux achevés et payés, un collaborateur de la banque se rend en général sur place pour évaluer l’éventuelle plus-value et calculer la nouvelle valeur vénale du bien immobilier. Après confirmation que toutes les entreprises ayant œuvré sur le chantier ont bel et bien été payées, le crédit de rénovation, qui est un prêt à court terme, peut être transformé en un prêt hypothécaire à plus long terme. Dans le jargon bancaire, cette étape s’appelle la phase de consolidation. Plusieurs options sont alors envisageables.

• L’hypothèque existante a un taux variable ou alors sa durée, précisée dans le contrat, arrive à échéance: le montant final du crédit de rénovation peut venir augmenter le prêt de base et ne former qu’un seul crédit.
• L’hypothèque existante est à taux fixe et le contrat n’arrive pas à échéance: le crédit de rénovation est consolidé en un nouveau prêt hypothécaire avec un taux variable ou fixe ou sous la forme d’un prêt spécifique pour la rénovation (seuls quelques établissements bancaires proposent ce type de crédit aux conditions avantageuses, notamment la Banque Cantonale du Valais et la Banque Cantonale Vaudoise).

La plupart des banques permettent, et c’est intéressant en période de hausse des taux, de fixer son intérêt bien avant la consolidation (voire dès le démarrage du crédit de rénovation), moyennant un supplément (le «forward», qui peut aller de quelques dixièmes de pour cent à plus d’un pour cent), en fonction de la durée envisagée des travaux.

Dominique Choffat

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