De meilleurs taux hypothécaires avec les assureurs vie

Il existe trois familles de prestataires proposant des hypothèques: les banques, les assurances et certaines caisses de pension. Si l’activité des premières dans ce secteur est bien connue, celle des assurances et des caisses de pension reste plus confidentielle. C’est d’autant plus étonnant que les assureurs offrent des taux hypothécaires habituellement plus intéressants que les banques (voir le tableau comparatif ci-contre).

Les raisons
Il existe cependant plusieurs raisons à cela.

• Les assureurs sont très sélectifs dans le choix des emprunteurs. Ils évaluent les immeubles de manière beaucoup plus stricte que les banques (c’est-à-dire fréquemment au-dessous de la valeur effective) et ne les financent généralement qu’à hauteur de 60% à 70%.
• Ils octroient des hypothèques uniquement pour des immeubles déjà bâtis et n’entrent donc pas en matière pour le financement de nouvelles constructions.
• Ils demandent habituellement des contreparties, comme par exemple le transfert de la totalité du portefeuille d’assurances ou la souscription d’une assurance sur la vie pour l’amortissement dans leur compagnie. Rentenanstalt et Winterthur exigent effectivement la conclusion d’une telle police pour l’amortissement du 2e rang, et le suggèrent a fortiori lorsqu’il n’y a qu’un 1er rang. Zurich n’a aucune exigence de ce type, mais ne finance, en Suisse romande, que les biens immobiliers sis dans le canton de Genève.

Une police d’assurance vie présente aussi un inconvénient majeur: le manque de flexibilité. Une personne qui voudrait, par exemple, vendre son bien dans les cinq années suivant son achat devra vraisemblablement liquider la police attenante à l’hypothèque, ce qui représente de gros frais. Il est donc vivement recommandé de se renseigner sur les coûts et les obligations liés à ce type de produit.

• Autre inconvénient: à la différence des banques nationales et des grandes banques régionales et cantonales, l’offre des assureurs se limite aux hypothèques à taux variable et à taux fixe (pas de Libor, entre autres).
• Enfin, les crédits construction ne sont en principe pas accordés par les assureurs. Reste que, si toutes ces restrictions ne vous découragent pas, il vaut vraiment la peine d’examiner les offres des assureurs. Il faut simplement le faire avec beaucoup de recul.

L’importance de comparer

Aujourd’hui, l’offre en matière de produits hypothécaires est en effet pléthorique. Pour un même produit (lire la rubrique en page 11), la différence entre l’offre la plus intéressante et la plus chère peut déjà atteindre 0.5%. Mais la différence entre les modèles peut, elle, monter jusqu’à environ 2%. Or, un écart, ne serait-ce que de 0.25%, rapporté à une hypothèque de 300 000 fr., nécessite qu’on débourse 3750 fr. en plus sur cinq ans.

D’où l’importance d’une véritable stratégie hypothécaire, soit une organisation judicieuse des modèles et des échéances. L’opération consiste à «splitter» l’hypothèque pour réduire les coûts et le risque: prendre, par exemple, une partie à taux fixe et l’autre à taux Libor, ou une tranche fixe à trois ans et l’autre à cinq ans.

Pour télécharger le tableau comparatif des produits, se référer à l'encadré.

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