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Fixer aujourd’hui profiter demain
Faute de pouvoir immédiatement résilier une hypothèque fixe, il est possible de la réserver aujourd’hui pour l’année à venir.
Les taux des intérêts hypothécaires sont aujourd’hui encore à un niveau historiquement bas, même s’ils viennent de légèrement repartir à la hausse. De nombreux propriétaires immobiliers, dont l’hypothèque arrivera à échéance dans quelques mois, craignent cependant que les taux d’intérêts prennent l’ascenseur en un laps de temps très réduit, comme cela s’est déjà produit à la fin des années 1980. Ils voudraient donc profiter le plus possible de la situation favorable qui règne actuellement sur le marché, mais ne peuvent résilier leur hypothèque actuelle sans être lourdement pénalisés (voir Tout Compte Fait de juin 2003, p. 14). Ils n’ont pas tort! Il est en effet probable que, à moyen terme, les taux d’intérêts sur le marché des capitaux évolueront effectivement à la hausse. Plutôt que de subir ce mouvement les bras croisés, les personnes concernées devraient profiter de la faiblesse actuelle des taux.
«Forward»
La plupart des banques et des sociétés d’assurance proposent de fixer un taux d’intérêt hypothécaire plusieurs mois avant que l’hypothèque ne soit effectivement nécessaire. Dans le jargon spécialisé, ce type de produit s’appelle l’hypothèque «Forward». Le fait de réserver un taux à l’avance n’est cependant pas gratuit. Les institutions de crédit demandent en général un supplément, qui varie en fonction du nombre de mois entre la conclusion du contrat hypothécaire et le versement effectif des fonds.
Exemple
Prenons l’exemple de la famille Dutoit, dont l’hypothèque échoit fin mars 2004. Elle pense que d’ici à cette date les taux auront beaucoup augmenté. Elle souhaite donc fixer, aujourd’hui déjà, un taux d’intérêt hypothécaire pour le futur, avec versement effectif des fonds seulement après fin mars 2004, soit après l’échéance de son hypothèque actuelle.
Perte à compenser
Sa banque lui propose donc, aujourd’hui déjà, de s’engager pour une nouvelle hypothèque avec un taux fixe de 3.80% sur cinq ans, valable dès le 1er avril 2004. Si une hypothèque similaire entrait en vigueur aujourd’hui même, les Dutoit auraient obtenu un taux de 3.5%. La différence vient du fait que la banque doit se refinancer sur le marché des capitaux aujourd’hui pour ne prêter l’argent que demain. Elle peut certes placer cet argent jusqu’à son versement, mais à un taux d’intérêt minime. La perte que la banque essuie de la sorte est donc répercutée sur le client sous la forme d’un supplément au niveau du taux d’intérêt annuel (cf. tableau ci-dessous).
Mais attention: toutes les banques ne proposent pas les hypothèques «Forward». Et d’autres limitent la période d’anticipation entre trois et six mois. Enfin, une fois le contrat conclu, il n’est évidemment plus possible de revenir en arrière, même si les taux ont baissé après la conclusion du contrat! Il est donc parfois préférable de ne fixer le taux hypothécaire par anticipation que pour une partie de l’hypothèque, au lieu de la totalité.
Pour télécharger le tableau comparatif des produits, se référer à l'encadré.
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