La chute des taux enregistrée depuis 2002 a eu pour effet de rendre le financement immobilier encore meilleur marché. Aujourd’hui, on trouve des hypothèques Libor dès 1,64%, mais à la Banque cantonale de Zurich seulement! En Suisse romande toutefois, le Credit Suisse propose un taux également très intéressant de 1,75% seulement.

La comparaison avec les hypothèques à taux fixe ou variable, qui ont pourtant atteint des planchers historiques, tourne évidemment en faveur des hypothèques LIBOR (voir graphique). D’où un intérêt accru des propriétaires, comme le confirment en chœur les porte-parole de l’UBS et du groupe Raiffeisen. Mais comment fonctionnent ces hypothèques et sont-elles vraiment sans risque?

Comment ça marche...

Les hypothèques LIBOR sont un mode de financement immobilier qui définit un cadre contractuel pour une durée déterminée, par exemple 2, 3 ou 5 ans. Le taux de l’hypothèque se fonde sur le cours des intérêts en vigueur sur les marchés financiers internationaux.

LIBOR est en effet l’abréviation de London Interbank Offered Rate, et désigne le taux d’intérêt actualisé que les banques fixent pour les prêts à court terme qu’elles se consentent entre elles. Chaque jour, à Londres, un taux LIBOR est fixé en fonction de chaque durée de prêt: un mois, 2 mois, 3 mois, 6 mois ou un an.

Selon le modèle adopté par la banque, les taux d’intérêt d’une hypothèque LIBOR sont donc également réadaptés aux taux en vigueur sur les marchés financiers au terme du délai fixé: tous les mois, tous les 3 mois, deux fois par an ou annuellement.

Marge fixe

Les coûts de l’hypothèque LIBOR sont dès lors transparents, puisque le taux est non seulement fondé sur le taux LIBOR, mais aussi sur une marge de la banque qui ne varie pas durant toute la durée du contrat. En fonction de la politique commerciale de la banque, et dépendamment de la solvabilité du client, cette marge est comprise entre 1 et 1,5% pour un prêt allant jusqu’à 65% de la charge financière. On ne peut pas en dire autant d’une hypothèque variable, où la fixation du taux n’est que très partiellement justifiée par l’institut bancaire.

Reste à savoir si ce marché est plus intéressant que celui de l’hypothèque classique...

Dans la plupart des configurations du marché, l’hypothèque LIBOR profite des taux préférentiels des prêts à court terme par rapport aux prêts à long terme.

Le schéma ci-dessous démontre clairement son avantage sur une hypothèque variable depuis 1996. Mais à l’inverse, son taux est monté au-delà de 10% au début des années 90, alors que celui des hypothèques variables n’a jamais passé le cap des 8%.

Maîtriser les délais

La réévaluation périodique du taux d’intérêt de l’hypothèque LIBOR étant fixée à l’avance, il faut donc «jouer» avec ces échéances pour limiter les risques (lire plus loin). Ce qui n’est guère possible avec les hypothèques variables, les banques se réservant généralement le droit de fixer un nouveau taux de façon unilatérale, la plupart du temps à 30 jours.

De telles dispositions contractuelles leur confèrent une latitude de manœuvre parfaitement arbitraire.

Or, si, par le passé, l’adaptation des taux des hypothèques variables s’est généralement faite sur un rythme plutôt lent, rien ne garantit que cette tendance perdure. En outre, la plupart des banques ont pris la mauvaise habitude de répercuter assez promptement les hausses de taux, mais de se faire tirer l’oreille en ce qui concerne les baisses – dans le but évident d’élargir leur marge. En bref, le bénéficiaire d’une hypothèque variable n’a aucune certitude de profiter d’une baisse des taux, au contraire du bénéficiaire d’une hypothèque LIBOR.

Garder le CAP

Cela dit, le risque que les taux des marchés prennent l’ascenseur comme au début des années 90 est constant. Voilà pourquoi les banques qui offrent des hypothèques LIBOR sans limite supérieure du taux (donc sans CAP, du mot «toit» en anglais), comme le Credit Suisse, la banque CIAL, ou encore la banque Leu, sont peu nombreuses. Non sans raison: les taux très bas de ce type d’hypothèque sont à mettre en relation avec le risque assez élevé d’une augmentation massive en peu de temps. Elles ne sont donc à recommander que pour des durées limitées: 2 à 3 ans au plus.

Pour des durées supérieures, mieux vaut choisir une hypothèque LIBOR avec CAP, c’est-à-dire assortie d’une limite supérieure du taux d’intérêt. Ce faisant, vous avez la garantie qu’en cas de forte hausse des taux sur les marchés financiers, celui de votre hypothèque ne dépassera pas le plafond fixé sur le contrat. Exemple: le 30.04.2003, vous bénéficiiez d’un taux de 1,75% en optant pour une hypothèque Flex avec CAP (5 ans) du Credit suisse (voir tableau ci-contre). Mais en cas de coup dur, ce taux ne peut dépasser 5,3%.

Evidemment, comme dans les assurances, ce genre de garantie se paie. Et les charges (incluses dans le taux d’intérêt) seront logiquement d’autant plus élevées que le plafond fixé est bas...

Tranches de salami

La meilleure solution consiste donc à diviser l’hypothèque en fonction de son montant, en deux ou trois tranches pourvues de durées différentes. On évite ainsi d’avoir ultérieurement à refinancer la totalité de l’hypothèque au même moment, le cas échéant dans des conditions de prêt peu avantageuses. A supposer que l’on souhaite renouveler actuellement l’hypothèque, la combinaison suivante s’avé- rerait sans doute profitable: une hypothèque LIBOR sans limite supérieure de taux pour 2 ans et une hypothèque fixe de 5 ans.

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