Quand tout s’écroule

« Je loue un chalet qui a été totalement détruit par une avalanche. Le bailleur m’annonce un délai de reconstruction d’un an ou plus. Je dois évidemment me reloger ailleurs pendant cette période. Suis-je libéré du contrat du bail? »

Oui. L’article 119 du Code des obligations prévoit que, si la prestation – en l’occurrence la mise à disposition des locaux loués –, devient impossible pour une cause dont personne ne porte la responsabilité, le contrat prend fin automatiquement. Le locataire n’est pas tenu de verser les loyers jusqu’à l’échéance et peut récupérer sa garantie et ce qu’il a payé d’avance. Le bailleur n’a plus l’obligation de fournir le logement ni de le remettre en état.

Si les locaux ont complètement disparu à la suite d’une cause totalement extérieure, les obligations mutuelles s’éteignent purement et simplement sans qu’il soit nécessaire d’envoyer une résiliation. Le propriétaire, dans la mesure où il n’a aucune faute dans le sinistre survenu, n’est pas obligé de reloger son locataire ou de l’indemniser. Ce dernier devra alors se tourner vers son assurance personnelle pour se faire rembourser ses frais de relogement ou ses autres dommages.

De toute manière, le droit du bail prévoit qu’un logement devenu inhabitable – sans forcément être entièrement détruit – peut justifier une résiliation de bail immédiate pour défaut grave et une libération du loyer à payer. Ainsi, même si les lieux peuvent être théoriquement remis en état, le locataire n’est pas tenu d’attendre la fin d’un long et pénible chantier. Il peut donner sans délai son congé à son propriétaire.      

Silvia Diaz