Entre l’ancienne et la nouvelle maison

Les Martin sont propriétaires d’une jolie villa à Essertines-sur-Yverdon achetée 450 000 fr. en 1995. Leurs enfants ayant définitivement quitté le nid familial, ils souhaitent la vendre pour emménager dans un plus petit logement. Tant qu’à faire, ils désirent goûter aux avantages de la ville et ont repéré un 3,5 pièces neuf, à Lausanne, proposé pour 670 000 fr.

Seulement voilà: pour acheter l’appartement, il faut vendre la maison. Or, faire coïncider les deux événements tient de la gageure! «C’est vrai, atteste Stéphane Defferard, directeur de la société de conseils en financement immobilier DL. Je vois souvent des propriétaires partir en location, le temps de trouver le nouvel objet après avoir vendu l’ancien.»

Négociation impossible

Car l’époque où la période transitoire pouvait se négocier avec sa banque semble bien révolue! Aujourd’hui, le problème est simple: soit on a les moyens de posséder deux objets pendant quelque temps, quitte à en louer un provisoirement, soit on ne les a pas et la cause est perdue.

Reprenons le cas des Martin pour faire le calcul. Leur maison à Essertines-sur-Yverdon est estimée, aujourd’hui, à 760 000 fr. et elle est grevée d’une hypothèque de 300 000 fr., conclue en 2015 pour une durée de cinq ans à un taux fixe de 1,4%. Les frais de courtage reviendront à
24 000 fr. et l’impôt sur le gain immobilier (lire encadré) à 12 880 fr.

L’appartement lausannois, lui, se vend 670 000 fr. et les frais d’acquisition (constitution de la cédule, Registre foncier, notaire, etc.) – que la plupart des banques n’acceptent plus de financer avec l’hypothèque – vont se monter à 31 000 fr.

Premier couperet: les fonds propres

Le couple Martin doit disposer des 20% de 670 000 fr., soit 134 000 fr., pour les fonds propres. Auxquels il faut ajouter 31 000 fr. de frais d’acquisition, soit un total de 165 000 fr., dont 98 000 fr. au moins doivent provenir de toutes autres sources que le 2e pilier ou de prêts remboursables.

Deuxième couperet: la capacité financière

Les Martin peuvent obtenir une hypothèque de 536 000 fr. pour l’appartement, au même taux que celle de leur maison (1,4%). Ils vont donc devoir payer des intérêts totaux (pour les deux biens immobiliers) de 836 000 fr. x 1,4% = 11 704 fr., soit moins de 1000 fr. par mois. Il faut, cependant, ajouter les charges et les frais d’entretien (environ 0,7% des prix d’achat) et l’amortissement de l’appartement (soit rembourser le 2e rang en 15 ans). Frais annuels totaux: 27 699 fr., soit 2308 fr. par mois.

C’est ce qu’ils devraient payer réellement et qui paraît plutôt raisonnable, sachant que le couple affiche un revenu net de 8500 fr. par mois. Mais les banques font un calcul fictif différent et retiennent le taux d’intérêt historique pour mesurer la capacité financière à supporter des charges susceptibles d’augmenter. Du coup, le poids des intérêts passe à 836 000 fr. x 4,5% = 37 620 fr., mais 53 615 fr. avec le total des charges, soit 4468 fr. par mois. C’est largement plus que les 33% du revenu net de notre couple, qui va donc se voir refuser le prêt pour son appartement.

L’alternative du loyer

Une donnée pourrait toutefois infléchir la décision de la banque: louer, durant une période transitoire, la maison devenue vide. «Mais, en règle générale, explique Stéphane Defferard, l’hypothèque du bien en location doit être inférieure à 65% de sa valeur pour que le prêt soit accordé.» C’est le cas des Martin, qui peuvent donc exploiter cette piste. Reste à trouver des locataires au prix souhaité... Sans parler du fait que, une fois le bail signé, il n’est pas toujours facile de s’en départir!

Christian Chevrolet