Assurances – banques: match nul, ou presque...

Une hypothèque avec un taux de 1,13% bloqué durant 10 ans, c’est non seulement possible, mais encore négociable. Selon la qualité de l’objet, la capacité financière et le volume de fonds propres, il peut même descendre au-dessous de 1%! Qui aurait dit cela, il y a moins de dix ans, à l’époque où l’on estimait qu’un taux de 3% pour une même durée était une véritable aubaine?

Jamais les emprunts immobiliers n’ont donc été aussi avantageux. Les experts sont toutefois unanimes: il sera difficile d’aller plus bas encore. L’Office fédéral des logements reconnaît, certes, que certains prêts ont été consentis avec un taux de 0%, mais ce sont des cas particuliers. En revanche, aucune hausse ne semble se pointer à l’horizon, du moins jusqu’à la fin de 2017.

Paradoxalement, le nombre de propriétaires n’augmente pas, il aurait même tendance à reculer. La faute aux exigences de l’Autorité de surveillance du marché financier (la Finma), qui obligent les prêteurs à se montrer plus restrictifs que par le passé (lire encadré).

Trop d’argent

De fait, les banques et les assurances vie sont face à un même problème: elles ont énormément de liquidités, mais peu de solutions pour les placer. En plus, la Banque nationale facture, depuis l’an dernier, un intérêt négatif de 0,75% en cas de dépôt dans ses coffres. Elles sont donc disposées à prêter, même à long terme, avec un rendement certes modeste, mais presque sans risque, surtout si elles appliquent les mesures de la Finma.

Et voilà comment le taux global de tous les crédits en Suisse est aujourd’hui de 1,7% environ, contre 3,4% lors du dernier petit pic de 2008. Toutefois, les différences entre les institutions sont significatives, comme le démontrent les tableaux ci-dessous. Pour un emprunt durant cinq ans, l’intérêt varie de 0,97% à 1,45%. L’emprunteur malin va donc économiser 11 520 fr. avec une hypothèque de 480 000 fr. Et plus encore (21 120 fr.) s’il s’engage pour dix ans.

Qui choisir?

Maintenant, comment et qui choisir? Si l’on ne compare que les chiffres, il est impossible – comme on le lit parfois – de prétendre que les assurances sont plus avantageuses que les banques. A ce petit jeu, ce sont d’ailleurs les offres en ligne et les banques privées qui ont une longueur d’avance: Swisquote proposait, le 30 août dernier, un taux fixe de 0,75% pour cinq ans et CA Financement de 0,78%. Nous y reviendrons dans notre prochaine édition. Les assurances sont toutefois les seules à proposer des emprunts fixes à très long terme (jusqu’à 25 ans chez SwissLife). En revanche, contrairement aux banques, elles n’accordent pas d’hypothèques pour l’achat d’un terrain – PostFinance ne le fait pas non plus – ou d’une résidence secondaire. 

Les assurances ont aussi la réputation d’être plus restrictives, ce qui ne se confirme pas de façon flagrante à la lecture de l’encadré. Mais il est vrai qu’elles ont parfois contourné nos questions par un très vague «calculation individuelle». Autrement dit: à la tête du client ou, plutôt, selon le volume de son portefeuille, et tant pis si cela ne laisse aucun point de repère pour négocier. Exactement comme avec les banques qui, depuis quelque temps, ont renoncé à publier leur taux sur leur site internet et à les transmettre dans le cadre d’études comparatives (liste au-dessous des tableaux).

Christian Chevrolet

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