Les calculs à faire avant la retraite

Jamais, les charges immobilières de Sarah et de Mathieu Lambda ont été aussi basses. A l’aube de la soixantaine, ils viennent, en effet, de renouveler leur hypothèque au taux de 1,6%, bloqué durant dix ans. Appliqué à une dette de 600000 fr., cela correspond à un «loyer» de 800 fr. par mois! Et même en ajoutant 1% de la valeur du bien pour les frais annexes (charges et entretien), ils n’ont toujours que 1592 fr. par mois à sortir. Comme leurs salaires cumulés se montent à 10000 fr. par mois (payés 13 fois), ils ne consacrent donc que 14,7% de leurs revenus à leur logement et voient l’approche de la retraite avec sérénité.

A tort. Car, dès qu’ils auront mis un terme à leur activité professionnelle, leurs salaires seront remplacés par leurs rentes AVS et celles du 2e pilier, diminuant leur revenu annuel de 130 000 fr. à 93 000 fr. (voir tableau). Et alors, direz-vous? Les charges (19 100 fr. par an) ne représentent toujours que 20,5% de leur budget, soit largement au-dessous des 33% à 35% usuellement exigés par les banques.

Taux théorique

Exact. Sauf que le calcul ne se fait pas avec les taux actuels, mais avec une moyenne historique variant entre 4,5% et 5%. Et cela change évidemment tout, puisque, à ce tarif, les charges théoriques augmentent à 39 500 fr., frais annexes inclus. Or, si le couple Lambda a obtenu sans autres le renouvellement de son hypothèque, c’est parce que ces 39 500 fr. ne représentent que 30,4% de ses revenus actuels. Mais, à l’heure de la retraite, cette proportion va passer à 42,5%, bien au-dessus des normes admises en la matière.

Or, souligne Roland Bron, directeur de VZ en Suisse romande, «les banques ont durci l’examen de la capacité financière de leurs clients. Auparavant, elles se montraient peu regardantes du moment que les intérêts étaient régulièrement payés. Mais, aujourd’hui, elles refont les calculs pour les personnes qui restent longtemps au chômage, divorcent ou partent à la retraite».

Amortissement extraordinaire

Si la capacité financière est jugée insuffisante, le propriétaire va devoir injecter des capitaux supplémentaires pour revenir au bon niveau. Calculons ce que cela représente pour le couple Lambda.

⇨ Il peut consacrer au plus 33% de ses revenus à ses charges immobilières, donc 30 690 fr. lorsqu’il sera à la retraite.

⇨ Avec un taux d’intérêt théorique de 5%, plus 1% de la valeur du bien pour les frais annexes, cela représente une hypothèque de 423 800 fr.

⇨ Il va donc devoir investir 176 200 fr. avant 65 ans pour être dans les quotas.

Par chance, non seulement il a plusieurs années devant lui pour accélérer l’amortissement de son hypothèque, mais il dispose aussi d’un solide 3e pilier qu’il pourra partiellement investir dans sa maison le moment voulu. Et peut-être même n’y sera-t-il pas obligé, car certaines institutions acceptent de prendre en compte non seulement le rendement des placements, mais aussi la consommation du capital.

Tout le monde n’aura pourtant pas cette chance. Et, dans le pire des cas, certains propriétaires seront obligés de vendre leur bien, faute de pouvoir apporter l’amortissement supplémentaire exigé par leur banque. La question ne doit donc pas être prise à légère et il convient de s’en préoccuper une bonne dizaine d’années avant la retraite, soit vers 55 ans.

Christian Chevrolet