Construire sur le terrain d’autrui

Le droit de superficie – soit construire un bâtiment sur le terrain loué à un tiers – est inscrit dans le Code civil suisse (art. 779) depuis plus d’un siècle, mais reste très confidentiel. Non sans raison: l’offre est rare (elle vient, le plus souvent, des communes ou des cantons), et n’est pas sans risque non plus, ni nécessairement aussi avantageuse qu’elle paraît, au premier abord.

Le principe est le suivant: d’un côté, le propriétaire d’un terrain ne souhaitant ni l’utiliser à des fins de construction ni le vendre, mais cherchant à le valoriser tout de même. De l’autre, une personne désirant bâtir une maison, mais qui n’a pas les moyens suffisants pour acheter le terrain, au prix souvent exorbitant en Suisse. Pour peu que les deux parties se rencontrent, elles peuvent conclure, devant un notaire, un contrat de droit de superficie. Le propriétaire du terrain (appelé «superficiant») le loue au «superficiaire», soit à la personne qui souhaite construire, pour une période allant de 30 ans (minimum) à 100 ans (maximum). En échange, il va toucher une «rente de superfice» annuelle (le loyer, en quelque sorte), le plus souvent indexée à l’IPC. Mais, surtout, à la fin du contrat, il va récupérer son terrain et ce qui a été construit dessus! Autrement dit, il devient propriétaire de la maison, moyennant le paiement d’une «indemnité de retour» dont la loi prévoit simplement qu’elle doit être «équitable». L’expérience montre qu’elle représente généralement 70% à 80% de la future valeur réelle.

Pour le propriétaire du terrain, l’avantage est évident, mais l’engage à long terme. Pour le superficiaire, il y a un calcul à faire en fonction des rentes à payer, de la perte finale sur la valeur de la maison et du prix actuel du terrain. Le contrat est inscrit au Registre foncier, où il se transforme en servitude avec un droit distinct (il est donc possible de le léguer, de le vendre ou de le transférer) et peut être grevé d’une hypothèque. Et, sur le plan fiscal, la rente de superficie (le loyer) ne peut pas être ajoutée aux intérêts passifs de l’hypothèque (et donc être déduite de l’impôt sur le revenu), mais déduite de la valeur locative.                                             

CC