Eviter le conflit avec le droit au gain

Au moment du partage d’un bien immobilier, des conflits peuvent naître. Prenons le cas de la succession d’une maison d’habitation. Estimant qu’elle va prendre de la valeur, l’un des deux héritiers refuse de céder sa part et veut rester copropriétaire. L’autre, en revanche, souhaite acquérir le bien pour avoir la maîtrise de l’objet et y effectuer différents aménagements en toute liberté. La situation semble donc bloquée, puisque les héritiers constituent, selon la loi, une communauté héréditaire où les décisions doivent être prises à l’unanimité!

Convenir d’un droit au gain constitue l’un des compromis possibles pour éviter le conflit. Ce mécanisme oblige l’attributaire à partager avec les autres parties du contrat le bénéfice qu’il réalisera s’il vend l’objet dans un nombre convenu d’années. Imaginons ainsi qu’il a acquis la villa familiale pour un montant de 600 000 fr. Dix ans plus tard, il l’a revend 900 000 fr. à un tiers. Le gain de 300 000 fr. devra être partagé avec les autres héritiers, après certaines déductions, notamment les dépenses génératrices d’une plus-value, comme la construction d’une véranda, etc.

Pour tous les biens immobiliers

«A l’origine, le droit au gain était prévu pour les partages matrimoniaux et successoraux de bâtiments agricoles (lire encadré), souligne Etienne Jeandin, notaire à Genève. Mais il peut tout à fait être transposé à d’autres biens immobiliers, à l’instar des maisons d’habitation, des appartements ou des terrains non agricoles. Le mécanisme est applicable dans différents genres de partages: matrimonial, successoral ou encore d’actifs financiers.»

Dans la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR), le droit au gain n’existe que si l’héritier vend le bien dans les 25 ans qui suivent sa propre acquisition (art. 28. al. 3). «Mais les cosignataires peuvent librement l’adapter, précise Etienne Jeandin. La solution proposée par la loi peut être adoptée telle quelle dans le contrat de partage, supprimée ou partiellement reprise en prévoyant, par exemple, un délai plus court que 25 ans.» Différentes garanties sont aussi susceptibles d’être ajoutées pour assurer le partage effectif du gain, comme une annotation au Registre foncier pour les bâtiments agricoles, ou encore un droit de préemption pour les autres immeubles, qui permettra aux cohéritiers de faire valoir leur droit lors de l’aliénation. Dans tous les cas, deux éléments doivent impérativement figurer dans le contrat, selon le notaire genevois: la durée du droit et la détermination du gain. Les dépenses de plus-value engagées par le vendeur seront-elles déduites, et lesquelles? Faut-il inclure une déduction annuelle de 2% du gain «pour durée de propriété» ainsi que la LDFR l’autorise (art. 31. al. 4)? Ces précisions peuvent avoir des conséquences non négligeables, puisque, avec une déduction de 2% par an, le gain à partager sera diminué de 30% après 15 ans!

Mieux vaut s’entendre tout de suite

A retenir aussi que le droit au gain se transmet aux héritiers par défaut. Sinon, il convient de le préciser dans le contrat.

Le droit au gain reste une exception. «En fait, je ne le conseille pas, reconnaît Etienne Jeandin, car il implique de revenir sur des décomptes, parfois longtemps après.» Il s’agira alors, notamment, de s’entendre sur les dépenses qui ont amené une plus-value, et qui sont donc déductibles du gain. Lorsque cela est possible, le meilleur partage reste donc, aux yeux du notaire genevois, celui où tout a été dit et accompli immédiatement.

Sébastien Sautebin