Quand le courtier ménage la chèvre et le chou

Si vous avez mandaté un courtier pour négocier la vente ou l’achat d’un bien immobilier, sachez qu’il ne peut pas être lié avec l’autre partie par un second contrat de négociation. Selon le Tribunal fédéral, cette situation entraînerait un risque de conflit d’intérêts insurmontable, l’intermédiaire devant obtenir à la fois le prix le plus haut pour le vendeur et le prix le plus bas pour l’acheteur. Conséquence: les deux contrats sont nuls.

L’arrêt de la Haute Cour se base sur le cas d’un professionnel chargé des tractations pour la vente d’une villa au prix initial de 2 200 000 fr. A la suite d’une offre à 1 800 000 fr., ce dernier décide la vendeuse de baisser son prix et lui fait signer un avenant au contrat de courtage, où le montant net est fixé à 1 755 000 fr., auquel s’ajoute une commission de 45 000 fr.

Un peu plus tard, toutefois, le courtier reçoit d’un tiers une proposition à 1 900 000 fr., qu’il ne communique pas à la propriétaire de l’immeuble. En revanche, il avertit immédiatement l’auteur de la première offre que d’autres amateurs sont intéressés.

Et, sans le prévenir que la vendeuse avait accepté de baisser son prix à 1 755 000 fr., il lui fait alors signer un contrat de courtage l’engageant à payer 1 800 000 fr. pour le bien ainsi qu’une commission de 30 000 fr.

Après la vente, l’acheteur a refusé de verser une partie du montant convenu à l’intermédiaire et l’affaire a fini devant les tribunaux.

Les juges ont statué qu’un double courtage de négociation est nul par principe, soit parce que le courtier risque de favoriser les intérêt financiers de l’une ou de l’autre partie, enfreignant ainsi son devoir de fidélité à l’égard d’un de ses mandants, soit (comme c’est le cas ici), parce qu’il va agir dans son propre intérêt, au mépris de ses devoirs de fidélité.

La vente demeure valable

Quelles sont concrètement les conséquences? Le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses. «Les mandants peuvent donc, en principe, obtenir la restitution des commissions versées, ou s’opposer valablement à tout paiement, explique Pascal Pichonnaz, doyen de la Faculté de droit de Fribourg et professeur de droit des obligations. A moins, bien sûr, qu’on ait payé alors qu’on savait déjà que le contrat de courtage était nul. En revanche, le contrat de vente du bien immobilier demeure, lui, pleinement valable.»

Situations rares

Selon Catherine Michel, courtière et présidente de l’USPI Vaud, le double contrat de négociation est toutefois peu fréquent, parce que «les mandats de recherche pour lesquels un acheteur est prêt à rémunérer un courtier sont rares».

Quoi qu’il en soit, le double courtage reste admis dans certaines limites. C’est le cas lorsqu’il s’agit de deux mandats non pas de négociation, mais d’indication. Avec ce genre de contrat, le courtier doit simplement trouver un acheteur ou un vendeur, et il ne lui incombe pas de négocier pour obtenir les conditions les plus favorables possibles.

Et si l’un des contrats est d’indication et l’autre de négociation? Le TF n’a pas tranché sur ce point. «Il me semble que le risque d’un conflit d’intérêts n’est pas concrétisé dans un tel cas, note Pascal Pichonnaz. En effet, c’est véritablement le fait de devoir négocier pour deux maîtres différents qui pose problème.»

Pour s’en prévenir, faut-il inclure une clause explicite dans le document contractuel? «Cela aurait tout au plus pour conséquence de rappeler une interdiction qui existe déjà. Mais, parfois, les choses vont mieux lorsqu’on les rappelle», conclut le doyen de l’Université de Fribourg.

Sebastien Sautebin