Adjugé, vendu!

Les agences immobilières et les annonces dans les journaux ne sont pas les seuls canaux pour acquérir une maison ou un appartement. Pour les candidats à la propriété, les ventes aux enchères représentent une alternative intéressante. En Suisse, un bien immobilier est vendu chaque jour par ce biais-là, soit parce que le propriétaire a fait faillite, soit parce que la banque a engagé des poursuites contre lui, car il ne parvenait plus à honorer sa dette hypothécaire. Dans le premier cas, il n’y a en principe pas de mise à prix de départ. Pour les objets mis aux enchères en cas de poursuite pour dette, elle est, en revanche, fixée.

Il ne faut, toutefois, pas s’attendre à devenir l’heureux propriétaire de la demeure de ses rêves pour une bouchée de pain. Car, comme le dit l’adage, «l’affaire du siècle n’est réalisable qu’à condition d’être tout seul, le jour de la vente». Ce qui est loin d’être le cas, particulièrement dans les régions attrayantes à forte concentration urbaine, comme l’Arc lémanique. Sans compter que les banques sont la plupart du temps de la partie et qu’elles renchérissent en général jusqu’à ce que le montant couvre, à coup sûr, la dette du précédent propriétaire!

Et attention: les ventes se déroulent dans des conditions bien spécifiques. Il est donc vivement conseillé de se faire la main en assistant à deux ou à trois d’entre elles sans y être impliqué, afin de se familiariser avec le jargon et d’étudier la stratégie des personnes présentes pour y piocher quelques astuces.

Les dates de ces rendez-vous sont annoncées un, voire plusieurs mois à l’avance, dans la Feuille des avis officiels, dans la presse locale et sur le site internet des Offices des poursuites et des faillites des différents cantons suisses*.

Bâtiment à la loupe

Une fois l’entraînement terminé, les choses sérieuses commencent. La première étape consiste à passer au crible les documents mis à disposition sur le site de l’Office des poursuites compétent: description de l’objet, estimation, état des charges du bâtiment (servitudes, droits de gages, etc.), extrait du Registre foncier, rapport d’expertise, conditions de vente (enchères à tout prix ou avec un plancher). Pour les appartements en PPE, on doit être particulièrement attentif à l’état du fonds de rénovation. En effet, si des travaux doivent être entrepris et que les réserves sont trop basses pour couvrir les frais, les copropriétaires devront mettre la main au portemonnaie. Et les montants peuvent être importants.

On se renseignera aussi sur l’échéance des assurances du bâtiment. Si celui-ci est loué, on consultera enfin l’état locatif ainsi que la durée des baux. Dernière démarche administrative avant le grand jour: l’incontournable rendez-vous avec son banquier afin de s’assurer qu’il financera bel et bien l’achat. Lors de la vente, à la troisième criée, l’acquéreur doit en effet présenter les documents préparés par la banque et verser immédiatement entre 10% et 20% du prix de l’estimation de l’expert, sans quoi la vente ne peut être conclue. Et le solde restant doit être payé dans les 60 jours.
Une fois la paperasse débarrassée, reste encore à visiter le bien convoité, afin de s’assurer que la magie opère. Et, là, mieux vaut avoir un emploi du temps assez malléable, car une seule et unique visite est en principe organisée avant la vente. Inutile de préciser qu’il y a généralement foule, ce jour-là. Etre accompagné d’un expert n’est donc pas une mauvaise idée, d’autant que les biens vendus aux enchères sont sans garantie, contrairement aux ventes réalisées de gré à gré. Il pourra estimer l’état du bâtiment et les éventuels travaux à entreprendre, sans se laisser distraire.

Du rêve à la réalité

Ça y est, le jour J est arrivé! Dans la salle des enchères, la plus grande difficulté consiste à ne pas se laisser emporter par le jeu et à ne pas dévoiler sa stratégie aux autres acquéreurs potentiels, en montrant trop ses émotions ou en chuchotant avec son voisin, par exemple. Au risque de surpayer le bien convoité! Le montant de la surenchère minimale est généralement compris entre 5000 fr. et 10 000 fr. Le principal challenge consiste donc à déterminer jusqu’où les autres acquéreurs sont prêts à aller sans dépasser le prix maximal qu’on s’est soi-même fixé…

Chantal Guyon

*Bonus web: retrouvez les sites des Offices des poursuites et des faillites d’un simple clic.