Acheter une maison en viager: patience...

Fréquente en France voisine, la vente par viager est plutôt confidentielle chez nous. Certaines sociétés la proposent toutefois en Suisse romande, notamment Immo-Vie-Agée et Savinter. Le principe est simple: des personnes d’un certain âge ou à la retraite vendent leur maison à un prix très au-dessous de la valeur vénale, mais vont – en échange – y habiter jusqu’à leur décès sans payer de loyer et, parfois même, demander une rente complémentaire. La «bonne affaire» dépend donc de l’espérance de vie du vendeur.

L’acheteur potentiel va, dès lors, considérer le gain possible, soit la valeur vénale du bien immobilier moins le capital exigé au moment de la vente (le bouquet). Mais aussi, et c’est le plus délicat, le montant de l’éventuelle rente à multiplier par le nombre de mois jusqu’au décès du vendeur.

Prenons l’exemple réel d’une maison genevoise proposée par une femme de 70 ans pour 500 000 fr. (bouquet), alors que sa valeur vénale est estimée à 1 900 000 fr. Incroyable? Oui, mais en échange, elle va occuper les lieux jusqu’à son décès et demande une rente mensuelle de 3527 fr. Evidemment, si elle meurt dans les trois ou cinq ans à venir, c’est une excellente affaire. Mais l’espérance de vie moyenne d’une femme suisse âgée de 70 ans est actuellement de 19,7 ans. Ce qui correspond à autant d’années sans pouvoir occuper la maison (tout en supportant les frais d’entretien), plus un supplément de 833 000 fr. pour la rente (sans compter l’indexation souvent prévue dans le contrat). Et tout le monde sait qu’une moyenne est composée de valeurs aussi souvent inférieures que supérieures à elle-même!
Bref, l’investisseur doit avoir de la patience, les reins solides (aucune banque ne lui prêtera de l’argent pour une telle opération) et aimer le risque. Chacun a en mémoire l’exemple caricatural de Jeanne Calment, doyenne des Français décédée à 122 ans, qui, à l’âge de 90 ans, avait cédé sa maison en viager à son notaire, lequel mourut 30 ans plus tard et deux ans avant elle...

CC