22 fonds immobiliers: les frais n’influencent guère la qualité d’un fonds immobilier

Des frais élevés pour les fonds de placement peuvent se justifier lorsque le rendement à long terme est supérieur à la moyenne. Mais tel n’est pas toujours le cas. Au contraire: la société VZ a, sur notre demande, examiné tous les fonds immobiliers disponibles à la Bourse suisse (SIX) durant ces trois dernières années. Résultat: le lien entre le montant de ces taxes et le rendement des fonds est rarement démontré!

Exemple: le Swissinvest Real Estate Investment Fund (ligne c du tableau) a dégagé, entre mars 2012 et mars 2015, un rendement annualisé de 11,6%, la meilleure performance suisse en la matière (à noter que, pour calculer ce rendement, nous sommes partis du principe que les dividendes ont été réinvestis dans le fonds). A l’inverse, son total expense ratio (TER), soit le rapport entre la somme des coûts du fonds et sa valeur, est de 0,82% seulement, parmi les plus faibles de notre comparatif. Certes, le TER ne regroupe pas tous les frais (les droits d’achat et de vente ne sont, notamment, pas inclus), mais la performance est tout de même bluffante! Idem avec les Fonds JB Patrimonium Swiss RE CHF A (ligne e) et FIR Fonds Immobilier Romand (ligne f), qui dégagent de très bons rendements annualisés, respectivement de 11,1% et 10,7%, avec des TER moyens de 0,90% et 0,95%.

Cher et médiocre

A l’inverse, le Realstone Swiss Property (ligne l), qui doit se contenter d’un rendement annualisé de 8,1% sur les trois dernières années (mais de 9,2% sur les cinq dernières), facture un TER parmi les plus élevés, soit 1,34%. Pire encore: le Fonds Residentia (ligne m) est parallèlement doté du moins bon rendement (5%) et du TER le plus élevé (1,56%) dans la section «Logement». Il souffre évidemment de sa petitesse (volume de 79 millions) et, conséquemment, d’une mauvaise ventilation des risques avec seulement 17 immeubles concentrés au Tessin (lire encadré).

Mais ils y a encore moins bien, et qui prouve que le poids des frais n’est pas un critère à lui tout seul: le Fonds Solvalor 61 (ligne 9) dispose certes d’un TER de 0,76% seulement, mais, en même temps, n’a rapporté que 3,1% par an entre 2012 et 2015. Son gérant, Philippe Truand, met ce mauvais résultat sur le compte d’une fiscalisation spécifique excessive. Le bon côté de la médaille: les actionnaires sont, eux, exemptés d’impôt!

Le rapport TER-rendement est plus normal dans la section commerciale (bureaux, centres commerciaux, etc.). Ainsi, le Procimmo Swiss Commercial (ligne 5) facture des frais élevés (TER de 1,53%), mais procure aussi le meilleur rendement de sa catégorie (6,8%). Et, à l’inverse, les plus économes (CS Real Estate Fund Propertyplus – ligne 1, et Interswiss – ligne 2) affichent aussi le moins bon résultat (4,8%).

En règle générale toutefois, «un lien clair et net entre le rendement et les frais occasionnés par la gestion du fonds n’existe manifestement pas», confirme Markus
Lackner, analyste financier de la société VZ, qui suggère alors de ne pas en faire un critère de choix.

L’importance de l’agio

De fait, l’élément le plus important figure peut-être dans la dernière colonne de notre tableau, celle réservée à l’écart (aussi appelé «agio») entre le cours du fonds et sa valeur d’inventaire, c’est-à-dire la valeur réelle des biens immobiliers qu’il contient. Car, en effet, si la demande du marché est forte, les cours augmentent et entraînent l’écart avec eux. Or, c’est exactement ce qui s’est passé ces dernières années, les fonds immobiliers constituant une excellente alternative aux actions incertaines. Du coup, l’agio moyen, qui n’était que de 8% en 2008, est passé à 24% en 2011 et à 30% aujourd’hui!

Dilemme cornélien

Dès lors, pour l’investisseur, le dilemme est cornélien. S’il achète actuellement des fonds immobiliers, il va payer le prix fort. Or, si l’intérêt des investisseurs diminue, par exemple parce que le marché des actions redevient attrayant, l’agio va fondre et entraîner des pertes qui peuvent être importantes. Il vaudrait donc mieux choisir des fonds avec de petits écarts, mais c’est une denrée rare, comme le montre notre tableau.

A l’inverse, l’investisseur qui possède des fonds et les vend maintenant va réaliser un joli profit. Mais il va aussi se retrouver face à une question difficile: où réinvestir l’argent ainsi gagné?

Fredy Hämmerli / cc

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