Le partage de la maison en cas de divorce

Retournement de situation. Une jurisprudence, pourtant adoptée il y a deux ans seulement, vient d’être annulée. En 2013, le Tribunal fédéral (TF) décidait, en effet, que chaque époux (sous le régime de la participation aux acquêts) avait droit, en cas de divorce, à une part égale de la plus-value du bien immobilier, même si l’un d’eux avait déposé la majorité des fonds propres (économies réalisées avant le mariage ou bien reçus par succession).

L’idée retenue était que, en choisissant d’acquérir une copropriété pour moitié, les époux convenaient implicitement de partager également par moitié la plus-value, sans prendre en compte le montant de leurs investissements respectifs. Mais, aujourd’hui, celui qui a avancé les fonds propres peut de nouveau réclamer la part proportionnelle de plus-value correspondante.

Nouvelle jurisprudence

Dans le cas jugé par le TF, un couple avait acheté une villa en copropriété en 2001 pour 687 000 fr. Les deux conjoints avaient, ensemble, contracté un crédit hypothécaire de 505 000 fr. et l’époux avait avancé 140 000 fr. de fonds propres et fourni 40 000 fr. d’acquêts. En juin 2013, à la suite du divorce, la Cour de justice du canton de Genève avait ordonné un partage du prix de vente par deux, même si Monsieur avait mis nettement plus d’argent pour l’achat que Madame. Mais, avec la nouvelle jurisprudence, il récupère sa mise de départ bien sûr, mais aussi la part proportionnelle de la plus-value prise par le bien pendant le mariage.

Au moment du jugement (2014), le TF n’a pas procédé à des calculs concrets, car la villa n’avait pas encore été vendue. Nous avons donc imaginé raisonnablement qu’elle pourrait être cédée avec une plus-value de 313 000 fr., soit pour un million de francs. Et nous avons élaboré, avec la précieuse aide d’Etienne Jeandin, notaire à Genève, un savant calcul pour constater que, au final, l’ex-époux pourrait récupérer 393 638 fr., tandis que Madame devrait se contenter de 101 362 fr. (voir tableau).

Calcul et démarche

Pour comprendre ces résultats, le tableau indique, point par point, la démarche à suivre. Mais attention: il faut s’accrocher!
1 2) D’abord, on répartit les investissements de chacun en francs et en pourcentage.
3) Ensuite, on calcule le pourcentage des biens propres et des acquêts de l’époux, soit, ici, (21 000 fr. : 91 000 fr.) x 100 = 23,08%, et (70 000 fr. : 91 000 fr.) x 100 = 76,92%.
4) Puis, on détermine la répartition de la plus-value, soit 313 000 fr. x investissement en pour cent de chacun (ligne 2).
5) Et la plus-value proportionnelle à l’hypothèque, qui correspond à 313 000 fr. x 73,51% = 230 080 fr., sachant que chaque ex-époux récupère la moitié de ce total (115 040 fr.).
6) La répartition 5 va ensuite être proportionnée en fonction de la ligne 3, soit 115 040 fr. x 23,08% = 26 548 fr. pour les acquêts de Monsieur et 115 040 fr. x 76,92%) = 88 492 fr. pour ses bien propres.
7) Total des montants de chaque colonne (excepté ligne 5 pour l’époux).
8) Et total des acquêts divisé par deux, soit ici:

• ce que récupère Madame: (115 040 fr. + 30 568 fr. + 57 115 fr. ) : 2 = 101 362 fr.;
• ce que récupère Monsieur: ce même montant (101 362 fr.) et ses fonds propres (101 892 fr. + 190 385 fr. ), soit au total 393 638 fr.

9) Par rapport à la plus-value (313 000 fr.), la part de Madame est donc de 80 362 fr. (101 362 fr. – 21 000 fr.) et celle de Monsieur de 232 638 fr. (393 638 – 21 000 fr. – 140 000 fr.).

A noter que l’application de ces règles de calcul n’est pas une obligation légale. Selon Etienne Jeandin, les époux peuvent très bien signer, lors de leur acquisition, une convention qui clarifie les apports de chacun et fixe le principe d’un partage par moitié de la plus-value future.

Exception avec les fonds de prévoyance

Enfin, précisons que cette nouvelle jurisprudence ne concerne pas les fonds propres alimentés par un avoir de prévoyance.

Pour illustrer cette exception, prenons l’exemple également jugé par le TF d’un couple qui a acheté, en 2002, un triplex genevois pour 1 100 000 fr. La grande partie de l’achat était financée par un prêt hypothécaire (910 000 fr.), l’autre (310 950 fr.) provenant de l’institution de prévoyance de l’époux. En 2013, le couple divorce et établit la valeur de l’appartement à 2 600 000 fr.

L’ex-mari demande alors que la plus-value correspondant à sa part versée à partir de ses avoirs de prévoyance soit considérée a priori comme des biens propres. Mais le TF a rejeté sa demande et déclaré que l’ensemble de la plus-value dans cette affaire devait être partagée à parts égales entre les deux époux.

Marie Tschumi