Vendre sa maison à un prix de faveur revient à une donation

La maison vaut 900 000 fr. mais sa mère la lui vend 600 000 fr. Ce faisant, elle permet à Sarah, sa fille, d’occuper, avec son mari et ses deux enfants, la maison familiale devenue trop grande pour elle depuis la mort de son époux et de toucher un capital lui permettant de vivre sa retraite sans souci financier. Bref, l’arrangement idéal mais pas anodin non plus, sur le plan tant fiscal que successoral.

L’opération correspond, en effet, à ce qu’on appelle une «donation mixte», parce qu’elle combine un paiement concret (Sarah verse 600 000 fr. à sa mère) et un don (la différence entre la somme versée et la valeur vénale de la maison). Normalement, il doit y avoir une volonté clairement exprimée de donner une partie du bien, mais certains auteurs estiment que, en cas de disproportion entre le prix demandé et la valeur réelle de l’objet, elle devient implicite.

Reste que le deuxième enfant de la famille, Benoît, ne voit peut-être pas d’un bon œil sa sœur être ainsi privilégiée. Dans un premier temps, il ne pourra que mettre son poing dans sa poche. Mais, à l’heure de la succession, la libéralité (300 000 fr.) va être prise en considération de façon à ce qu’il touche au moins sa part réservataire (3/8es de l’héritage). Imaginons maintenant que, entre le transfert de la maison à sa sœur et la succession, le prix du bien immobilier a doublé et est passé à 1,8 million. Le Tribunal fédéral estime qu’il faut alors considérer que la libéralité vaut 25% de la valeur actuelle, et donc que Sarah a d’ores et déjà hérité de 450 000 fr.

Par ailleurs, sur le plan fiscal, la vente va être traitée de deux manières distinctes. La «part onéreuse» (600 000 fr. dans notre exemple) représente les deux tiers de la valeur de la maison, la libéralité l’autre tiers. La mère va donc devoir payer 66,6% de l’impôt sur les gains immobiliers (calculé sur la valeur réelle de 900 000 fr.), et la fille l’impôt sur une donation de 300 000 fr. si elle habite dans un canton où elle n’est pas exonérée (Neuchâtel et Vaud en Suisse romande).