Appel de (grosse) marge

Si la valeur d’une maison baisse de façon notoire, les banques peuvent demander un complément partiel, même si le taux hypothécaire est bloqué durant dix ans.

La Banque nationale suisse craint le pire et les milieux spécialisés se rendent à l’évidence: les prix de l’immobilier sont à la baisse, y compris dans la région lémanique. Et, comme ils se sont littéralement envolés à des hauteurs indécentes, d’aucuns prédisent une chute qui risque de faire mal!

Aussi mal que dans les années 1990, où ceux qui ont acheté à prix fort dans le bassin lémanique se sont retrouvés, huit ans plus tard, avec une maison valant presque 40% de moins que ce qu’ils l’avaient payée (voir tableau (A))? Vraisemblablement pas, du moins pas dans un proche avenir. Mais le mouvement, qui (pour l’instant) touche surtout les objets de standing supérieur, semble irréversible.

Or, la plupart des hypothèques sont assujetties à des conditions générales prévoyant la possibilité d’un «appel de marge». Comprenez que, même pour un contrat avec un taux fixe sur dix ans, la banque peut demander un complément partiel immédiat au cas où les conditions du prêt ont changé de façon notoire. Et la baisse de la valeur d’un bien immobilier en est évidemment une!

Exemple concret

Prenons l’exemple d’une villa achetée 950 000 fr. il y a deux ans (voir tableau (B)). Le propriétaire l’a financée en déposant 20% de fonds propres et a négocié une hypothèque de 760 000 fr. pour un taux de 2,3% bloqué durant dix ans. Comme le voulait alors l’usage, le 2e rang doit être amorti en 20 ans (le délai a été ramené à 15 ans depuis le 1er septembre dernier). Le coût (hors charges et entretien) revient donc à 24 605 fr. par an, soit 2050 fr. par mois. Très abordable…

Imaginons maintenant que, l’an prochain, la valeur de cette maison baisse ne serait-ce que de 10%. Elle ne vaudra donc plus que 855 000 fr., avec une hypothèque de 731 500 fr., puisque l’amortissement l’a légèrement réduite. Or, cette hypothèque ne doit pas dépasser 80% de la valeur du bien immobilier, soit, désormais, 684 000 fr. La banque peut donc – rapidement – exiger de son client un complément de 47 500 fr. pour s’aligner aux conditions du contrat. Et, si la chute se monte à 15% (comme en 1990), l’addition va même monter à 85 500 fr.!

C’est bien sûr le scénario du pire, mais ne dit-on pas qu’un propriétaire prévenu en vaut deux?

Christian Chevrolet