Les calculs pour acheter une maison

Ils sont publiés ci et là, vantés un peu partout, régulièrement annoncés à la hausse, et pourtant si avantageux, si tentants… En ce début d’automne, les taux hypothécaires ont réussi ce qui paraissait inimaginable: baisser encore, jusqu’à atteindre 1,2% sur cinq ans et 1,6% sur dix ans! Faut-il, dès lors, céder au chant des courtiers et renforcer la tribu toujours plus importante (40%) des propriétaires suisses? Pas si vite! Il y a lieu, auparavant, de s’informer et de faire de sérieux calculs.

Les fonds propres

Premier aspect à analyser: le montant du bien immobilier convoité. Les prix sont certes à la baisse, mais ils restent élevés, parfois même surfaits, dans le bassin lémanique notamment. Difficile de trouver une petite maison à moins de 800 000 fr. entre Nyon et Aigle et carrément impossible à moins de 1,2 million dans la région genevoise! Or, ce qui paraît tout de même abordable lorsqu’on fait son budget avec les conditions visibles du marché ne l’est plus quand on tient compte des nouvelles règles en vigueur.

Récemment, en effet, la Banque nationale suisse et la Finma ont renforcé les mesures censées assurer la solvabilité à long terme des futurs propriétaires. L’an dernier déjà, elles avaient obtenu que, désormais, les fonds propres (généralement 20% du bien immobilier) ne puissent plus être constitués uniquement grâce au 2e pilier: 10% du prix d’achat au moins doivent provenir de fonds personnels, qu’il s’agisse d’épargne ou de prêts. Et, depuis le 1er septembre dernier, les conditions se sont encore restreintes, puisque les mêmes autorités ont décidé que les prêts rémunérés et/ou remboursables ne pourront plus faire partie de cette tranche de fonds. Autrement dit: fini les arrangements que certains courtiers malins proposaient pour contourner le problème, tout comme les prêts des parents qui n’auront plus que la donation pour venir aider leurs enfants!

Exemple avec 800 000 fr.

Prenons l’exemple d’un jeune couple qui vise une petite villa familiale vendue 800 000 fr. Lui dispose d’un salaire brut de 7000 fr. (payé 13 fois), elle travaille à temps partiel et gagne 3500 fr. par mois (voir tableau ci-contre).

Le couple va donc devoir apporter 10% de fonds personnels (80 000 fr.) au moins et complétera en retirant les autres 10% de son 2e pilier. Mais ce n’est pas tout, car il ne se trouve presque plus aucun établissement à accepter que les frais d’acquisition (constitution de la cédule, Registre foncier, notaire, etc.) soient inclus dans l’hypothèque. Il faut donc aussi les financer avec ses réserves personnelles et on les estime à 5% du prix d’achat, soit 40 000 fr. dans notre exemple. Total minimal à puiser dans les économies: 120 000 fr.

Pourquoi minimal? Parce que le prix réellement payé n’est pas nécessairement celui retenu par la banque: si elle estime que la valeur du bien est plus basse, c’est son estimation qu’elle retiendra. Autrement dit, si la maison de notre couple était estimée à 700 000 fr., il lui faudrait alors, grossièrement calculé, 100 000 fr. de fonds propres supplémentaires! «D’ailleurs, les anciens propriétaires ne sont pas à l’abri d’une surprise non plus, précise Roland Bron, directeur romand de VZ. Si les prix de l’immobilier s’effondrent et que, dès lors, le montant sur lequel l’hypothèque a été calculée est trop haut, la banque peut exiger le remboursement rapide de la différence! Voilà pourquoi nous recommandons toujours à nos clients de prévoir des fonds propres supérieurs à 20%.»

Les revenus nécessaires

Deuxième obstacle à passer: le rapport entre les revenus des futurs propriétaires et le montant de l’hypothèque. Pour éviter des mauvaises surprises au cas où les taux devaient remonter (ce qui arrivera quand même bien un jour…), les banques font, en effet, leur calcul avec la moyenne historique de ces 20 dernières années, soit un intérêt d’environ 4,5%. Cela change évidemment tout, puisque que, aujourd’hui, le taux fixe moyen bloqué pendant 10 ans tourne autour de 2%. Les intérêts vont donc concrètement coûter 12 800 fr. à notre couple, alors que, pour accepter le dossier, la banque va retenir 28 800 fr.! (Voir tableau).

Par ailleurs, depuis le 1er septembre 2014 aussi, il faut obligatoirement amortir le 2e rang (15% du prix d’achat) en 15 ans, et non plus en 20 ans comme maintenant.

Enfin, il faut encore ajouter les frais d’entretien, qui sont usuellement estimés à 1% du prix d’achat.

Bilan final

Résultat des courses: par précaution, la banque estime que notre couple doit pouvoir faire face à un coût annuel de 44 800 fr. et, comme elle considère que ces frais ne doivent pas dépasser un tiers des revenus, ces derniers doivent se monter à 134 400 fr. au moins, soit 10338 fr. par mois. Ça passe donc tout juste pour notre couple, dont les salaires cumulés sont de 10500 fr.!

Mais, concrètement, pendant 10 ans au moins, les coûts réels seront de 28 800 fr., ce qui amène à un «loyer» mensuel très raisonnable de 2400 fr., auquel il faudra toutefois ajouter les charges (chauffage, eau, électricité, etc.).

Christian Chevrolet