Vendre sa villa et se recaser ailleurs

Le constat, ils l’ont fait pour la première fois lorsque que les enfants ont quitté le domicile familial. Mais, aujourd’hui, une année avant de prendre leur retraite anticipée, ils en sont persuadés: leur maison est bien trop grande, avec ses six pièces et son jardin de 1000 m2, pour un seul couple de sexagénaires affranchis. Du coup, Marie et Pierre envisagent de quitter Onex (GE) et de revenir «chez eux», dans un appartement, et, tant qu’à faire, directement en ville de Fribourg, s’il vous plaît!

Faire la même démarche en sens inverse tiendrait évidemment de la gageure, mais les prix de l’immobilier ont tellement augmenté dans la région genevoise qu’ils savent que, en vendant leur villa, ils vont faire un bénéfice suffisant pour n’avoir pas trop de questions à se poser sur la faisabilité du transfert. Il en reste une, cependant, à laquelle ils ont du mal à répondre: faut-il acheter ou louer?

Vente de la villa

Lorsqu’ils ont acquis leur maison à Onex, en 1995, les prix étaient déjà élevés, mais ce n’était rien par rapport à aujourd’hui. En 20 ans, la valeur a, en effet, presque doublé, passant de 800000 fr. à 1550000 fr. Alors, certes, il reste une hypothèque de 480000 fr., mais le produit de la vente va tout de même rapporter 1070000 fr. (voir tableau, maintenant et pour tout ce qui suit).

Le fisc ne va, toutefois, pas laisser passer un tel bénéfice sans réclamer sa part. A Genève (car c’est différent dans chaque canton), l’impôt sur le gain immobilier est de 10% lorsque le contribuable a été propriétaire pendant 10 ans au moins, mais moins de 25 ans. Le calcul se fait après déduction du prix d’achat, des frais d’acquisition et des impenses (frais rendus nécessaires pour l’entretien du bien immobilier)⁽¹⁾. Facture pour Marie et Pierre: 98 000 fr.! A noter que, à Genève, la taxe tombe complètement après 25 ans de propriété, ce qui a fait, évidemment, réfléchir notre couple… Il décide, néanmoins, de ne pas reporter sa décision et se retrouve donc avec une somme nette de 972 000 fr. à disposition.

Trois solutions

A Fribourg, deux solutions ou, plutôt, trois.

La location
La première consiste à louer un appartement de 4,5 pièces que Marie et Pierre ont repéré, à deux pas de la gare, pour un loyer mensuel de 1466 fr., plus 125 fr. pour une place de parc intérieure et 365 fr. pour les charges. Du coup, ils peuvent ajouter la totalité du produit de la vente genevoise à leur épargne et investir le tout (1 032 000 fr .) dans un placement sans grand risque, qui sera rémunéré d’un intérêt de 2%, soit un gain supplémentaire de 20 640 fr. par an.

L’achat comptant
Mais ils ont aussi largement de quoi acheter un autre appartement de 4,5 pièces, déniché dans une PPE de la toute proche banlieue. Relativement récent, il vaut 567 000 fr., place de parc incluse. Même s’ils le paient comptant, il restera à Marie et à Pierre, entre leur épargne (60000 fr.) et le solde du produit de la vente, une coquette réserve de 465 000 fr. qui, placée aux mêmes conditions, leur rapporteront 9300 fr. par an. Les charges, enfin, sont plus élevées que pour une location, prestations obligent.

L’achat avec hypothèque
Comme ils ont souvent entendu dire que, sur le plan fiscal, une maison endettée est préférable, Marie et Pierre font encore un troisième calcul. Après déduction des frais d’acquisition et des fonds propres (20% du prix d’achat), l’hypothèque se montera à 432 000 fr., ce qui leur coûtera 8640 fr. par an avec un taux fixe de 2% bloqué durant dix ans. En revanche, la réserve est bien sûr nettement plus importante et rapporte donc beaucoup plus. C’est ce qui nous permet, dans le tableau, de déterminer les coûts d’opportunité, c’est-à-dire la perte de rendement pour les fonds investis dans la maison. Dernière précision: nous n’avons pas oublié de compter l’amortissement, soit 5400 fr. par mois; simplement, cette somme n’est pas une dépense, puisqu’elle reste en possession des propriétaires. Et elle n’influence pas non plus le montant de l’impôt, puisqu’elle n’est pas déductible.

Tous comptes faits, et sur un plan strictement financier, c’est la location qui est la moins avantageuse. Dans le cas de notre couple (notamment en fonction de son salaire), le coût annuel de ce choix revient, en effet, à 57 859 fr., soit 3119 fr. de plus qu’avec un achat comptant.

Et, toujours avec l’exemple précis de Marie et de Pierre, conserver une dette ne change rien à l’affaire, puisque l’addition finale est absolument identique!

Bilan final

Calculs en main, c’est maintenant à Marie et à Pierre de comparer les autres avantages et les inconvénients des trois variantes. Seule consolation: quel que soit leur choix, le bénéfice suffira largement à compenser les frais des trajets qu’ils devront faire entre Fribourg et Genève pour leur dernière année de travail!

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