Amortir son hypothèque avec le 3e pilier

Depuis juillet 2012, les banques se montrent plus attentives à l’amortissement d’une dette hypothécaire. L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma) exige, en effet, qu’elle soit réduite, dans les vingt premières années, à 66% au plus de la valeur de nantissement du bien immobilier. Et elle pourrait se montrer plus sévère encore, si les négociations avec les banques aboutissent (lire encadré).

Dès lors, le futur propriétaire a le choix entre l’amortissement direct ou indirect.

Amortissement direct (1)

Prenons l’exemple d’un couple marié qui souhaite acheter une maison en 2014 et projetons-nous dans les vingt ans à venir.

• Prix d’achat (sans frais annexes): 800 000 fr.
• Fonds propres (20%): 160 000 fr.
• Hypothèque la première année: 640 000 fr.
• Amortissement minimal pour répondre aux exigences actuelles de
  la Finma: 112 000 fr., donc 5600 fr./an.
• Les taux hypothécaires correspondent à un modèle fixe sur cinq ans, offert aujourd’hui à 1,5%. Supposons qu’ils augmentent ensuite, tous les cinq ans, de 0,5%.
• Taux d’imposition marginal: 28%.

Le tableau (1) indique que, en vingt ans, la maison va coûter 260 560 fr. (intérêts) + 112 000 fr. (amortissement), soit 372 560 fr. Mais comme la déduction fiscale des intérêts hypothécaires permet d’économiser 72 957 fr., les frais réels seront de 299 603 fr. L’hypothèque se montera alors à 528 000 fr.

Amortissement indirect I (2)

Si ce même propriétaire prend l’option d’un amortissement indirect sur un compte de 3e pilier lié (3a).

• Le rendement de ce compte est aujourd’hui de 1,25% et supposons, pour suivre le mouvement des taux retenus pour l’évolution des hypothèques, qu’il augmente à 1,65% en 2019, 1,95% en 2024 et 2,2% en 2029.
• Toutes les autres données sont similaires à l’amortissement direct.

Le tableau (2) indique des intérêts hypothécaires bien supérieurs à ceux payés avec l’amortissement direct. Normal, puisque la dette reste au même niveau durant vingt ans.

Mais les déductions fiscales sont, elles, encore plus importantes! D’une part, parce que les intérêts hypothécaires sont plus élevés, d’autre part, parce que les versements sur le compte 3a ont pu être entièrement déduits.

Enfin, le compte 3a, sur lequel le propriétaire a versé 5600 fr. par an permet de capitaliser une épargne de 135 516 fr., de laquelle il faudra déduire l’impôt sur le capital soit 7589 fr. (moyenne de 5,6% en Suisse romande pour cette somme). Une fois l’équivalent de l’amortissement (122 000 fr.) remboursé, il reste encore 15 927 fr.

Au final, après vingt ans, notre propriétaire va gagner 27 530 fr. avec cette solution par rapport à un amortissement direct.

Amortissement indirect II (3)

Et il y a moyen de faire mieux encore! Il est, en effet, possible de retirer, tous les cinq ans, le capital d’un compte 3a pour rembourser une partie de l’hypothèque. Or, précise Roland Bron, directeur romand de VZ VermögensZentrum, «l’avantage fiscal de l’amortissement indirect peut s’amenuiser avec le temps, si la rémunération d’un compte 3a ne suit pas les augmentations de l’intérêt hypothécaire dans les mêmes proportions ou si l’impôt cantonal sur le capital issu de la prévoyance professionnelle est très progressif. Nous conseillons donc souvent de diminuer la dette.»

Prenons l’exemple d’un propriétaire genevois, qui va puiser tous les cinq ans dans son compte 3a pour réduire son hypothèque. Il se trouve que, dans son canton, la taxation du capital obtenue avec un compte 3a ne commence qu’à partir de 35 000 fr. environ. En retirant son épargne en quatre fois plutôt qu’en une, il va donc y échapper! Le tableau (3) montre que l’économie ainsi obtenue, ajoutée à celle faite sur les intérêts hypothécaires, permet largement de combler des économies fiscales et un revenu des comptes 3a moins importants, puisque notre propriétaire monte son gain à 32 250 fr. par rapport à un amortissement direct!

Pour les nantis surtout

Mais attention! Comme tous les «montages» fondés sur l’optimisation fiscale, l’amortissement indirect est surtout intéressant pour les revenus d’un certain niveau. Exemple: si le taux marginal de notre propriétaire est de 20% seulement, le gain se réduit à 16 240 fr. (au lieu de 27 530 fr.) pour la variante avec un bloc de vingt ans (2). Et s’il n’est que de 15% – mais aurait-il alors les moyens de se payer une telle maison? – il tombe à 9268 fr.

Christian Chevrolet