Les leçons du passé, les paris du futur

Pas une semaine sans que des lecteurs inquiets nous interpellent: «A votre avis, comment les taux vont-ils évoluer?» Le problème, c’est qu’aucune boule de cristal n’a encore réussi à remporter la jackpot! Autrement dit: impossible de conseiller avec certitude les propriétaires qui doivent renouveler leur hypothèque.

Certes, les prévisionnistes sont plutôt sereins pour l’année à venir. «Nous anticipons une légère hausse des taux à long terme (de 0,5 à 1 point), vraisemblablement durant le deuxième semestre, mais guère plus», confirme Roland Bron, directeur romand de VZ VermögensZentrum. Rien de très alarmant donc, vu leur niveau actuel… Ce que confirme un rapide coup d’œil dans le rétroviseur, si l’on se réfère au taux Libor (voir tableau A, colonne 1), on s’aperçoit qu’ils sont presque au plancher depuis quatre ans et, de toute façon, très avantageux depuis maintenant dix ans.

Mais tout le monde est aussi d’accord pour dire, ou plutôt pour murmurer, que cela ne pourra pas éternellement durer. Murmurer, parce que, à force d’annoncer une prochaine hausse sans que cela soit suivi d’effets, même les meilleurs spécialistes ont appris l’humilité…

Toujours est-il que les chiffres parlent d’eux-mêmes: l’audacieux qui a, en 1999, tout parié sur le modèle Libor a été comblé, puisque, pour une dette de 400 000 fr., il a économisé presque 130 000 fr. par rapport à la stratégie plus prudente qui aurait été de tout miser sur le long terme (voir tableau A, colonne 4). C’est considérable!

Trois modèles

En fait, le propriétaire qui doit renouveler son hypothèque ou le locataire qui veut acheter son appartement voire une maison ont plusieurs possibilités.

Le modèle à taux variable, dont l’intérêt, comme le nom l’indique, varie en fonction des cours sur décision de la banque. Très en vogue dans les années 1990, il est tombé en désuétude, à un tel point que nous ne l’avons pas intégré dans notre comparatif.

Le modèle à taux fixe, où l’intérêt est fixé au début du contrat, est maintenu quoi qu’il se passe durant une période déterminée, que les taux montent ou baissent. Avantage: on sait exactement où l’on va (budget facilité) et on se protège d’éventuelles hausses. Inconvénient: on est bloqué durant plusieurs années et on ne peut donc pas profiter d’éventuelles baisses. Nous avons retenu les taux sur trois ans (voir colonne 2), cinq ans 3 et dix ans 4.

Le modèle Libor, qui correspond au taux du même nom majoré d’une marge de 1% environ, et qui est adapté au cours du marché tous les trois mois durant une période déterminée (souvent deux à trois ans). Avantages: comme les taux sont au plancher, il est actuellement très bon marché. Inconvénient: en cas de hausse, il suit très rapidement le mouvement!

Le passé

Si nous nous référons aux quinze dernières années (voir tableau A), le verdict est donc clair: il fallait miser sur le bon marché à court terme, puisque le taux Libor (trois mois) moyen n’a été que de 2,19%, soit un coût de 8776 fr. par an pour une dette de 400 000 fr. Il monte à 3,23% avec cinq périodes cumulées de taux fixe à trois ans, à 3,53% avec trois périodes de cinq ans et à 4,33% avec une période de cinq ans et une autre de dix ans (lire encadré).

Le futur

Et pour l’avenir? Si, dans les dix ans à venir, les taux gardent la même constance qu’aujourd’hui, le classement ne changera évidemment pas: le Libor restera le choix incontesté!

Si, en revanche, ils augmentent «légèrement» (de 2%), le modèle à court terme (voir tableau B, colonne 2) prend une petite longueur d’avance. Mais que le scénario change quelque peu (par exemple, hausse des taux plus prononcée au renouvellement d’une des tranches) et la tendance peut s’inverser.

C’est en cas de forte hausse que les choses se compliquent. Dans notre deuxième scénario (voir tableau C), nous avons simulé une augmentation progressive de 4% sur dix ans. Tout ce que le Libor n’aime pas, lui qui devient, dans ce cas, lanterne rouge! Ce sont alors les prudents qui se voient enfin récompensés et le seront plus encore si la hausse se poursuit.

Sauf que… en 2024, ils vont devoir renouveler leur hypothèque de cinq 3 ou de dix ans 4 avec une hausse de, respectivement, 2% et 4% au moins, ce qui va les amener à des hauteurs telles qu’ils auront, alors, intérêt à jouer sur du court terme (deux ou trois ans) pour «voir venir».

Alternative souvent conseillée: une «hypothèque combinée», avec un tiers de la dette empruntée sur trois ans, un autre sur dix ans et le dernier dans du Libor (voir colonne 5 des tableaux B et C). C’est un bon compromis, jamais gagnant, mais jamais perdant non plus, et qui permet d’éviter le stress et les gros regrets…

Christian Chevrolet