La propriété pour concubins

Nul besoin de se passer la bague au doigt pour acheter un bien immobilier à deux. Mais les concubins qui veulent devenir propriétaires ont intérêt à ne laisser aucun détail au hasard avant de franchir le pas. Car, contrairement aux couples mariés ou pacsés, leur union n’est pas officielle aux yeux de la loi. Ils sont donc traités comme deux individus distincts. Une réalité qui peut être particulièrement perverse en cas de décès ou de séparation.

Pour combler ce vide juridique, les partenaires ont donc avantage à signer un contrat de concubinage. Cette démarche n’a rien de romantique quand Cupidon lance ses flèches à tout va, mais elle règle bien des litiges lorsque le ciel s’assombrit. Un tel contrat ne doit pas englober uniquement le logement, mais d’autres points essentiels (lire encadré).

Copropriété préférable

A l’achat d’un bien immobilier, les couples en union libre ont le choix entre la propriété individuelle, la propriété commune et la copropriété.

• La propriété individuelle implique qu’un seul concubin est inscrit au Registre foncier (RF) comme propriétaire unique. Il en est donc responsable à tous les niveaux (impôts, hypothèques, etc.) et peut en disposer librement.
• Avec la propriété commune, toutes les décisions (vente, etc.) doivent être prises ensemble, puisque aucun partenaire ne peut disposer librement de sa part.
• La copropriété est sans aucun doute la meilleure solution pour la majorité des unions libres. Chaque concubin a ses parts – selon sa participation financière – inscrites au RF et peut en faire ce qu’il veut sans le consentement de l’autre. Si l’un se décide de vendre, l’autre dispose simplement d’un droit de préemption. Et, contrairement à la propriété commune, le financement avec des fonds issus du 3e pilier est possible.

Succession à anticiper

On l’a dit, il n’est pas facile d’anticiper une éventuelle rupture quand on est sur un nuage. Pourtant, il est préférable de clarifier les choses en déterminant, notamment, ce qu’il adviendra du logement en cas de séparation dans le contrat de concubinage. Sera-t-il vendu? Sera-t-il repris par l’un des deux copropriétaires?

La question de la succession est tout aussi cruciale. Car, vis-à-vis de la loi, le survivant d’une union libre n’est pas reconnu comme héritier légal. Par conséquent, un testament ou un pacte successoral est indispensable pour changer la donne. Mais l’héritage sera très fortement taxé (jusqu’à 54,6% dans le canton de Genève!), puisqu’il ne s’adresse pas à une personne considérée comme parente.

En tant que copropriétaire, le partenaire survivant conserve légalement un droit de préemption. Mais il doit alors avoir les moyens financiers suffisants pour racheter la part du défunt. C’est pour cette raison qu’il peut être pertinent de prévoir un usufruit réciproque pour que chacun puisse conserver le domicile jusqu’à son décès. Mais, pour éviter des déchirements familiaux, il est conseillé d’en fixer les modalités dans le pacte successoral, en présence du couple et des héritiers légaux.

Yves-Noël Grin