6 crédits de construction: les astuces du crédit de construction

Le crédit de construction est une étape incontournable à tout projet immobilier. Par le biais d’un compte bancaire, il a l’avantage de dégager les sommes nécessaires au fur et à mesure des besoins du chantier. Ainsi, le client ne paie les intérêts à taux fixe que sur les montants libérés. Et le contrôle des dépenses est optimal, puisque chaque opération fait l’objet d’une autorisation signée par la banque, le client et l’entreprise (ou l’architecte).

une alternative discrète

Or, sur leur site internet, les banques n’évoquent bien souvent que le crédit de construction classique. Son taux d’intérêt, calqué sur celui de l’hypothèque variable, n’a actuellement rien d’attractif: 2,5% en moyenne. A cela s’ajoute une commission trimestrielle – généralement de 0,25% – qui fait grimper la totalité des frais annuels à 3,5% (voir tableau). C’est beaucoup, si l’on considère que les crédits hypothécaires à taux fixe se négocient, par exemple, autour de 1,3% sur une durée de deux ans.

Il vaut donc la peine d’explorer d’autres variantes. Vu le niveau actuel des taux d’intérêt, la piste la plus attractive est le crédit de construction en Libor, dont le taux à trois mois avoisine 1,3%, marge bancaire comprise. Cette option est possible dans de nombreux établissements, bien qu’ils se gardent de la mettre en évidence. Car qui dit Libor dit marge nettement moins intéressante pour eux…

A DL, société de conseils en financement immobilier, cette alternative est plutôt prisée: «Nous la conseillons de plus en plus fréquemment à nos clients au détriment du crédit de construction traditionnel. C’est une solution plus avantageuse, d’autant que la commission trimestrielle peut être plus facilement négociée à la baisse, voire supprimée», souligne son administrateur, Stéphane Defferrard.

A la différence du modèle classique, qui permet de débloquer n’importe quelle somme à tout moment, le crédit de construction en Libor fonctionne par tranches minimales. Dans la majorité des cas, elles ne peuvent pas être inférieures à 100 000 fr. D’où l’importance de connaître à l’avance le calendrier des besoins financiers du chantier.

Consolidation à choix

Pour la consolidation, autrement dit la transformation du crédit de construction en prêt hypothécaire, deux options sont possibles.

Primo, le client peut choisir de consolider ces tranches au fur et à mesure. C’est une stratégie particulièrement intéressante lorsque les taux suivent une tendance haussière. En revanche, le client a tout intérêt à bien négocier ce passage au préalable, puisqu’il sera lié à la même banque pour son hypothèque.

Secundo, le crédit de construction peut être consolidé à la fin des travaux. Le client peut néanmoins bloquer son taux hypothécaire à l’avance (forward) et a la liberté de signer ailleurs en faisant jouer la concurrence. Mais, comme les banques n’apprécient guère les déserteurs, elles s’en prémunissent en leur infligeant des frais supplémentaires.

Pour Stéphane Defferrard, il est souvent préférable de tout traiter avec le même établissement en adoptant une stratégie globale avant le début des travaux: «Comme le crédit de construction s’étend sur quelques mois seulement, ce n’est pas sur lui qu’on va réaliser les plus grandes économies. En revanche, il a des conséquences importantes sur le prêt hypothécaire qui va, lui, durer plusieurs années. Il est donc primordial de considérer tous ces éléments ensemble au moment de faire son choix.»

Ce taux correspond à celui de l’hypothèque variable auquel on rajoute 1%.

Yves-Noël Grin

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