Les règles de la majorité dans une PPE

> Les travaux «nécessaires» concernent l'entretien, la réparation ou la réfection qu'exige le maintien de la valeur et de l'utilité de l'immeuble (article 647 c du Code Civil). Exemples: changement de la chaudière, réparation d'un toit qui fuit, etc.

Ils ne nécessitent que la majorité simple des copropriétaires présents (ou représentés) à l'assemblée où le projet est discuté. La valeur des parts n'entre donc pas en ligne de compte.

> Les travaux «utiles» concernent les réfections et les transformations destinées à augmenter la valeur de l'immeuble, ou à améliorer son rendement ou son utilité (article 647d al. 1 du CC). Exemples: pose d'une isolation extérieure (lire «Un manteau pour ma maison», TCF 01/2013), installation d'un éclairage sur le chemin d'accès, etc.

Ils doivent être approuvés à la majorité qualifiée, aussi appelée double majorité parce qu'elle requiert celle des copropriétaires et de la valeur des parts. L'alinéa 2 du même article précise toutefois que «les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l'usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle, ou qui en compromettent le rendement, ne peuvent pas être exécutés sans son consentement». Et l'alinéa 3 que «lorsque des modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu'elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires se chargent de ses frais, en tant qu'elle dépasse le montant qui peut lui être demandé».

> Les travaux «somptuaires», enfin, sont «destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l'aspect ou à en rendre l'usage plus aisé» (article 647e al. 3 du CC). Exemple: la construction d'une piscine.

Ce type de travaux doit être approuvé à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés. Le Code civil a, toutefois, prévu le cas du copropriétaire hargneux qui cherche systématiquement à tout bloquer en précisant: «Si ces travaux sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l'opposition d'un copropriétaire, dont le droit d'usage et de jouissance n'est pas entravé durablement de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l'indemnisent de l'atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa parte de frais» (article 647e al. 2 du CC).