Souples, les nouvelles règles d’achat immobilier

Version remaniée et corrigée
Anciennement: Les nouvelles règles d’achat immobilier augmentent les charges

Quand le bâtiment va, tout va. Mais quand la pierre ne va plus, tout tombe par terre, à l’image de la terrible crise des subprime qui a secoué le marché immobilier américain en 2008. Pour ne pas en arriver là, la Finma, l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, a édicté deux nouvelles règles qui seront valables à partir du 1er juillet prochain pour tout emprunt. Les contrats existants ne sont pas concernés.

1. Les preneurs de crédit devront apporter au moins 10% de la valeur de nantissement de l’immeuble provenant de leur épargne. Autrement dit, il sera impossible de financer, comme par le passé, l’intégralité des 20% de fonds propres en retirant son 2ème pilier. Cette directive rend l’accès à la propriété plus difficile pour les propriétaires qui n’ont pas constitué d’épargne propre.
2. Le tiers de la valeur de nantissement (prix indicatif de la maison selon l’estimation de la banque) devra être amorti sur une durée maximale de 20 ans. Comme les 20% de cette valeur sont, en principe, constitués de fonds propres, il reste 13% à amortir, ce qui correspond à 0,65% par an. C’est moins que que la règle tacite de 1% qui était, dans les faits, loin d’être appliquée par toutes les institutions.

Prenons l’exemple d’une maison vendue 810 000 fr. La banque a pris ce même montant pour la valeur de nantissement. Pour constituer 20% de fonds propres, l’acheteur devra désormais en fournir la moitié, soit 10% ou 81 000 fr. de sa poche. Il ne peut en effet prélever que 10% (81 000 fr.) de son 2e pilier.

Calculons maintenant les charges annuelles. Le crédit hypothécaire s’élèvera à 648 000 fr. En contractant un emprunt à 1,5%, les intérêts annuels seront de 9720 fr. Ajoutons-y 8100 fr. (1% de la valeur du bâtiment) pour l’entretien. L’amortissement, qui était (en principe) auparavant de 6480 fr. par an (1% de la dette), passe désormais à 5 400 fr., ce qui correspond au vingtième des 108 000 fr. encore à amortir, ou au 0,666 % de la valeur de nantissement.

Le total des charges de cette maison sera donc de 23 220 fr., contre 24 300 fr. auparavant, soit 1080 fr. de moins par an, ce qui représente une diminution de 4,44 % des charges. Dans les faits, Berne a donc assoupli la règle tacite et allégé les charges annuelles… On peut se demander si c’est une façon efficace de dissuader les revenus trop modestes qui souhaiteraient s’endetter au-dessus de leurs moyens!

Claire Houriet Rime

Attention: les nouvelles règles d’acquisition prévoient d’amortir sur vingt ans le tiers de la valeur de nantissement (estimation bancaire de valeur du bien), et non de l’hypothèque comme nous l’avions indiqué dans le TCF 06/2012 p. 9.