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14 hypothèques Libor : crédits libor à prix d’or
Dans le contexte actuel, les hypothèques basées sur le marché monétaire devraient être bradées. C’est compter sans la marge des banques.
Sur le marché des capitaux, les banques peuvent se refinancer à des taux proches de zéro. Le 1er décembre dernier, le Libor (London Interbank Offered Rate) se négociait ainsi à 0,052% pour une échéance de trois mois. La logique voudrait donc que les crédits basés sur ces échanges, ou hypothèques Libor, soient au plancher.
Or, selon le relevé effectué le même jour auprès de quelques banques suisses, les tarifs affichés sont nettement supérieurs (voir tableau). Cette différence s’explique par le mécanisme caché derrière toute hypothèque proposée.
Le coût de l'argent
Lorsqu'une banque prête de l’argent, elle doit elle-même se procurer le montant en question. Outre le recours à ses fonds propres, elle a trois possibilités pour se refinancer – le plus souvent cumulées.
- Emprunter sur le marché des capitaux à court terme, au taux Libor du moment.
- Passer par un des deux intermédiaires autorisés en Suisse, les centrales de lettres de gage. Ces dernières émettent des emprunts obligataires pour assurer le financement à long terme des crédits hypothécaires de premier rang. A la fin d'août 2011, la Centrale de lettres de gages des banques cantonales a ainsi émis deux emprunts, l’un de 10 ans à 1,375% et le second de 15 ans à 1,75%.
- Se servir de l’épargne que ses propres clients lui ont confiée. Le taux servi à ces derniers est actuellement de 0,3% en moyenne actuellement.
L’ensemble des crédits hypothécaires octroyés repose ainsi sur un assemblage de capitaux obtenus à des tarifs différents: 0,05% pour le Libor au 1er décembre, 1,375% pour les obligations de la Centrale des lettres de gage et 0,3% pour l’épargne. Une partie du crédit revient donc plus cher à l’établissement que le taux Libor affiché! Si l'on tient compte d’une marge minimale, estimée à 0,7%, qui permet de rentabiliser l’opération, il est logique que les prix, même élevés pour les clients, ne soient guère rentables pour les banques. C’est pourquoi, elles ne proposent pas volontiers ce type de contrat. Plusieurs d’entre elles fixent en outre une durée minimale, afin de s’attacher leur clientèle.
Pour les propriétaires, il vaut tout de même la peine d’opter pour un crédit Libor, plus avantageux malgré tout que les contrats bloqués sur dix ans (voir tableau). Ces derniers sont toutefois très intéressants actuellement, compte tenu de la sécurité qu’ils offrent (entre 2,3% et 2,7% pour un contrat sur dix ans au 1er décembre). Les experts préconisent donc de contracter une hypothèque basée sur le marché monétaire pour une partie de la dette. Cela à condition bien sûr de pouvoir assumer une hausse des taux à la reprise. L’autre partie sera bloquée sur la durée par sécurité.
Attention toutefois: si l’échéance du contrat Libor ne correspond pas à celle du taux fixe, il sera plus difficile de changer d’établissement au moment de le renouveler.
Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
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