L’expert a répondu

A la suite de notre article «L’art de négocier son hypothèque» (lire TCF 11/2009), notre expert, Frédéric Luescher, a répondu aux très nombreuses questions que nos lecteurs lui ont posées sur le net. Pour lire toutes les réponses: L’expert vous répond. Extraits.

• Je dois renouveler le contrat hypothécaire de ma villa. Je viens de faire des travaux d’isolation extérieure. La valeur de gage de ma maison peut-elle constituer un atout pour bénéficier d’un taux avantageux?
  Selon le montant et les travaux entrepris, auxquels il convient d’ajouter l’évolution du marché immobilier, vous pouvez demander à votre banque qu’elle ré-expertise votre maison. La valeur de gage pourrait être ainsi revue à la hausse par rapport à la date d’acquisition. Selon le solde de la dette, votre taux d’avance (pourcentage de la dette par rapport au prix du bien immobilier) sera donc plus bas, ce qui pourrait permettre de supprimer le 2e rang par exemple.


• Je suis une maman de 43 ans, divorcée avec un enfant. Si j’achète un appartement en utilisant mon 2e pilier comme fonds propres et que je viens à décéder lorsque mon fils sera majeur, pourra-t-il garder l’appartement?
  Si votre fils a plus de 18 ans, respectivement de 25 ans en cas de formation, lors de votre décès, il devra rembourser la part LPP, soit par un capital à disposition, soit par la vente de l’appartement. Toutefois, je me permets de vous renvoyer au règlement de votre caisse de pension, afin de vérifier qu’il n’y ait pas de dispositions particulières, par exemple un capital versé en cas de décès.


• Nous avons conclu une hypothèque de 5 ans pour notre maison, qui arrive à échéance au mois d’août 2010. Nous conseillez-vous de refaire une hypothèque de 5 ans?
  Réserver aujourd’hui un taux pour août 2010 vous coûtera environ 0,30% par an sur 5 ans, c’est-à-dire un total de 1500 fr./an pour une dette de 500 000 fr. Le tout est de savoir si vous préférez prendre le risque de l’évolution des taux qui, selon moi, ne devrait pas varier d’autant en neuf mois ou si vous préférez la sécurité en déterminant aujourd’hui vos charges sur les 5 prochaines années. Personnellement, j’attendrais encore quelques mois avant de bloquer définitivement mes taux.


• Quels sont les avantages et les inconvénients lorsqu’on fait appel aux services d’un courtier pour la recherche d’un crédit/taux hypothécaire?
  Travailler avec un intermédiaire vous présentera l’avantage de ne devoir préparer votre dossier qu’une seule fois, de n’expliquer votre situation qu’une seule fois et de ne vous déplacer également qu’une seule fois! Le courtier pourra ensuite, au vu du volume d’affaires qu’il représente pour la banque et de la concurrence qu’il fait automatiquement jouer, obtenir les meilleures conditions et ainsi décrocher plusieurs offres qu’il pourra vous présenter. Etant rémunéré généralement par les établissements financiers en cas de conclusion de l’affaire, il ne devrait pas vous facturer ce travail, sauf si le conseil allait au-delà de la simple recherche de financement ou que l’affaire ne se réalise pas.


• Mon hypothèque à amortissement indirect se monte à 30 000 fr. L’amortissement est de 4000 fr. par an. Ma banque me dit qu’il est possible de ne pas continuer d’amortir. Est-ce une bonne solution?
  Avec un solde d’hypothèque de 30 000 fr., le taux d’avance sur votre objet immobilier est certainement très faible. Or, l’obligation d’amortir une dette disparaît lorsque il se situe entre 50% et 65%.
  Mais ne plus amortir engendre un effet fiscal: vous conservez en effet une dette et des intérêts identiques (sous réserve de l’évolution des taux) que vous pouvez déduire, compensant ainsi la valeur locative et la fortune immobilière, sans passer dans un barème d’imposition supérieur.
  Toutefois, sans connaître votre situation financière privée, il est vraisemblable qu’une dette de 30 000 fr. aura très peu d’effet sur le plan fiscal. Dans un tel cas, vous pouvez donc aussi envisager de rembourser totalement votre dette.

Fréderic Luescher
Directeur d’Immo-consulting à Lutry