Dans la jungle des hypothèques «vertes»

Pas moins de onze banques proposent, parfois depuis peu (BCV ou Credit Suisse), des hypothèques «écologiques». Leur but: financer les maisons peu gourmandes en énergie.
Ces crédits «verts» sont proposés sous forme de deux modèles.

1. Le premier consiste à accorder un rabais sur le ou les taux proposés. Cette ristourne, de loin la plus répandue, est pratiquée par neuf établissements.
2. Dans le second modèle, la banque finance le surcoût dû aux travaux nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment.

Rénovations bienvenues

Ces hypothèques «écolos» sont non seulement valables pour de nouvelles constructions mais également pour des rénovations «vertes», sans générer de frais bancaires supplémentaires par rapport aux hypothèques traditionnelles. Mais il faut que le bâtiment soit labellisé Minergie, ce qui implique de mettre la main au porte-monnaie (lire encadré ci-dessous). Seules la Banque Coop et la BCV (rénovation uniquement) ainsi que la Banque Alternative BAS (construction et rénovation) n’ont pas cette exigence.

Et, bien entendu, il subsiste des différences, parfois significatives, entre les banques.

1. Modèle du rabais sur les taux
   Pour le modèle consistant à octroyer un rabais sur les taux, il existe deux écoles: soit ce rabais est valable indifféremment sur les taux fixe et variable, soit il l’est exclusivement sur le taux variable.
   
   Taux fixe et variable
   Avantage: le taux fixe, proposé par six banques, est actuellement assez bas.
   Inconvénient: le montant de l’hypothèque auquel le rabais est applicable est limité dans quatre banques (Coop, BCVs, Raiffeisen et UBS) sur six.

   • Banque Coop
     Construction: de 0,5% à 0,6% de rabais selon la norme Minergie. Montant de l’hypothèque: entre 20 000 fr. et 250 000 fr. Validité: 5 ans (sans dénonciation possible, en principe). Sur présentation du certificat Minergie.
     Rénovation: 0,4% de rabais. Montant de l’hypothèque: entre 20 000 fr. et 250 000 fr. Validité: 5 ans. Sur présentation des factrures.
   • BCN
     Construction et rénovation: 0,25% de réduction. Validité: 5 ans au maximum. Rabais aussi applicable au crédit de construction (mais pas comptabilisé dans les 5 ans). Montant de l’hypothèque: pas de limitation. Sur présentation du certificat Minergie.
   • BCV
     Construction: 0,25% de rabais sur tous les taux. Montant de l’hypothèque: minimum 30 000 fr. Validité: pour un premier contrat avec un taux fixe, 5 ans pour un taux variable. Certificat Minergie nécessaire, mais émolument de certification (maximum 2000 fr.) offert.
     Rénovation: 0,25% de rabais. Montant de l’hypothèque: minimum 30 000 fr. Validité: 5 ans (variable) ou 10 ans (fixe). Emolument de certification Minergie offert (maximum 2000 fr.) en cas de rénovation selon Minergie. Possibilité de ne pas amortir durant 5 ans.
   • BCVs
     Construction et rénovation: 0,125% de rabais sur le taux fixe à 3 ans, 0,5% sur le taux variable. Montant de l’hypothèque: maximum 250 000 fr. Validité: 3 ans. Sur présentation du certificat Minergie.
   • Raiffeisen
     Construction et rénovation: 0,5% de réduction. Validité: 4 ans au plus. Montant de l’hypothèque: maximum 250 000 fr. Sur présentation du certificat Minergie.
   • UBS
     Construction et rénovation: 0,6% de rabais les 3 premières années, puis 0,3% sur tous les taux. Rabais valable sur la moitié du crédit obtenu (pas de limitation). Certificat Minergie nécessaire (daté de moins de 5 ans). Emolument de certification Minergie offert, ajouté sous forme de rabais sur le taux.


Taux variable uniquement
Avantage: le taux variable peut être dénoncé aisément, sauf à la BCF.
Inconvénient: ce taux n’est actuellement pas très intéressant comparé aux taux fixes.

• Banque Alternative
  Construction et rénovation: rabais de 0,125% à 0,625% selon évaluation (questionnaire technique) de la banque. Validité: illimitée. Montant de l’hypothèque: pas de limitation. Certification Minergie pas nécessaire.
• BCF
  Construction et rénovation: 1% de rabais. Validité: 3 ans. Montant de l’hypothèque: 200 000 fr. au plus. Pas dénonçable durant 3 ans. Sur présentation du certificat Minergie.
• BCJ
  Construction et rénovation: 0,25% de rabais. Validité: illimitée. Montant de l’hypothèque: pas de limite. Certificat Minergie nécessaire.



2. Modèle du financement additionnel
   Avantage: idéal si on est un peu juste question financement.
   Inconvénient: il faut se contenter des taux pratiqués par la banque en question.

   • BCGE
     Construction et rénovation: financement de 100% de l’investissement additionnel occasionné par l’obtention de Minergie (mais au maximum 10% du coût de construction, hors coût du terrain). Sur présentation (ou promesse d’attribution) du certificat Minergie.
   • Credit Suisse
     Construction et rénovation: la banque finance l’investissement additionnel occasionné par l’obtention de Minergie jusqu’à 5% du coût total de la construction ou de l’achat (terrain compris). Souplesse dans l’évaluation de la solvabilité du client (frais d’entretien de 0,75% au lieu de 1% dans le calcul des charges et amortissement de la deuxième hypothèque jusqu’à 65 ans au lieu de 60 ans). Sur présentation du certificat Minergie (daté de moins d’un an). Prise en charge des coûts de certification (jusqu’à 3500 fr.).

Comparez!

En pratique, le propriétaire a tout intérêt à demander une offre auprès de quelques banques afin de se faire une idée précise, car d’autres modalités viennent encore s’ajouter à la liste. Ainsi, certaines banques peuvent considérer – sans pourtant l’indiquer clairement sur leur site internet – que des subventions sont intégrées aux fonds propres. C’est le cas de la BCVs et de certaines banques Raiffeisen au sujet du subside de la Fondation du centime climatique (environ 10 000 fr.). Mises bout à bout, ces subtilités peuvent faire la différence.

Nicolas Zeitoun

BONUS WEB: Les prêts verts à la loupe