Des taux bas pour bétonner l’avenir

L’effondrement des marchés boursiers a entraîné dans leur chute les taux hypothécaires, qui ont rarement été aussi avantageux (voir tableau). Une aubaine pour les propriétaires qui doivent négocier un nouveau crédit.

Première étape: demander des offres à plusieurs banques: personne n’est, en effet, marié avec l’établissement où il a ses comptes! Et il vaut la peine de faire jouer la concurrence, puisqu’une différence de 0,25% sur un crédit de 500 000 fr. entraîne un surcoût annuel de 1250 fr.

La deuxième étape consiste à choisir un type d’hypothèque adapté à son profil de risque, tout le monde n’ayant pas les reins assez solides pour encaisser des hausses de taux (lire TCF 03/2008). Cela dit, la conjoncture, et donc le niveau des taux hypothécaires, ne devraient pas redémarrer avant l’an prochain, ce qui laisse un peu de temps pour peaufiner sa stratégie (lire encadré).

Les banques redoublent actuellement de créativité pour proposer des taux plus ou moins variables, à plus ou moins long terme. Pour faire son marché, il est essentiel d’apprivoiser ces différents produits, les plus compliqués n’étant pas forcément les plus favorables pour le client.

Les taux publiés dans notre tableau sont indicatifs, les établissements fixant une marge pour chaque client (lire TCF 04/2007). Quelle que soit la formule choisie, il est recommandé d’obtenir une confirmation de cette marge pour éviter toute inquiétude lors du renouvellement.

Décoder le jargon

Les crédits bloqués sur plusieurs années coûtent relativement cher, puisqu’ils offrent une sécurité à plus ou moins long terme. A l’inverse, les taux ajustés au marché sont actuellement très bas, avec le risque de repartir brutalement à la hausse.

• Le taux variable est fixé par chaque banque en fonction des taux sur le marché des capitaux et est réactualisé tous les trois ou six mois. Il est en perte de vitesse, car peu concurrentiel, sans offrir pour autant de protection contre d’éventuelles hausses.
  + On peut le résilier facilement.
  – Il est actuellement nettement plus cher que le taux Libor.
  – Quand les taux remonteront, il suivra le mouvement.
  Stratégie: déconseillé, car il est trop cher!

• Les taux fixes sont, comme leur nom l’indique, bloqués sur une période. Plus elle est longue, plus leur coût est élevé.
  + Les taux à long terme sont avantageux actuellement.
  + Le taux fixe met à l’abri des hausses intempestives, ce qui permet de ne pas se soucier de son hypothèque pendant la durée du contrat.
  – Ce type de contrat ne peut pas être résilié sans payer une pénalité qui se chiffre en dizaines de milliers de francs (lire TCF 04/2009).
  Stratégie: idéal pour les allergiques aux pages économiques et les budgets serrés qui ne peuvent affronter de fortes hausses. Déconseillé aux pigeons voyageurs qui ne savent pas combien de temps ils passeront encore sous le même toit.

• Le taux Libor est basé sur le taux des prêts interbancaires pour une durée d’un, de trois ou de six mois (lire TCF 07/2006). Il est publié chaque jour dans la presse et sur internet. Toutes les banques ne le proposent pas.
  + Le taux Libor est très avantageux actuellement.
  + On peut le résilier facilement.
  – Quand il remonte, la répercussion sur les intérêts à payer est presque immédiate.
  Stratégie: réservé à un public averti, qui suit les mouvements du marché. La marge prélevée par la banque (0,6% à 1%) doit impérativement figurer sur le contrat pour pouvoir suivre l’évolution des intérêts.

• Le taux Libor Cap est ajusté au taux Libor, mais sa marge de fluctuation est limitée, vers le haut par un plafond (Cap) et, parfois, vers le bas par un Floor (plancher). Il est fixé pour une durée déterminée, variant entre trois et cinq ans selon les banques.
  + Les dégâts sont un peu limités en cas de forte remontée des taux.
  – Ce type de crédit est relativement cher par rapport aux conditions actuelles, sans mettre vraiment à l’abri des hausses.
  – Le Cap lie le client à sa banque pour une durée déterminée, comme un taux fixe.
  Stratégie: avantageux en apparence, mais, à y regarder de plus près, ce produit coûte souvent trop cher par rapport à la sécurité relative qu’il offre.

Cette liste n’est pas exhaustive. Il existe des produits plus complexes, dont une partie est, par exemple, affectée à l’amortissement. Dans tous les cas, il est impératif d’en comprendre le fonctionnement pour ne pas être piégés et pouvoir réagir en fonction de la conjoncture.

Une hypothèque devrait, en effet, être gérée de façon dynamique. En cas de remontée des taux, l’idéal serait de pouvoir diminuer le montant du crédit, grâce à un héritage, à des économies ou encore en retirant une partie de son capital de prévoyance (2e ou 3e piliers).

Claire Houriet Rime

Pour télécharger le tableau comparatif des produits, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.

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