Une hypothèque pour demain

Jeanine* se mord les doigts. Le 15 septembre dernier, prise de panique à la vue de l’effondrement des marchés, notre lectrice a réservé, à l’échéance de son hypothèque, en avril 2010, une nouvelle hypothèque à taux fixe pendant huit ans, à 3,95%. Elle était alors persuadée de bien faire. Mais cette abonnée doute aujourd’hui de sa stratégie, car les taux n’ont cessé de baisser depuis.

Toutes les banques proposent des hypothèques à terme, ou «forward». Cette solution a été conçue pour les propriétaires liés, comme Jeanine, par un contrat de longue durée. Le principe en est simple: la banque et le client s’accordent aujourd’hui sur un taux fixe qui ne sera alloué que dans quelques mois.

Taux majoré

Si la démarche est gratuite dans un délai variant entre deux et trois mois selon les banques, elle implique, au-delà, la majoration du taux appliqué (voir tableau). Ce supplément dépend, d’abord, du nombre de mois entre la conclusion du contrat et le versement effectif des fonds et, ensuite, de la durée du crédit. Un emprunt de 500 000 fr. sur cinq ans contracté aujourd’hui pour février 2010 coûtera ainsi, chaque année, entre 500 fr. (BCN) et 2750 fr. (Raiffeisen Suisse) de plus que s’il démarrait immédiatement.
Une fois le contrat signé, il n’est en principe plus possible de revenir en arrière, à moins de payer de lourdes pénalités. La banque s’engage en effet, de son côté, à respecter le contrat si les taux devaient augmenter fortement dans l’intervalle. Un espoir pour notre lectrice: sa banque n’exclut pas de faire un geste en sa faveur selon la situation du marché en avril 2010.

Spéculation

Pour éviter d’en arriver là, certains établissements refusent de bloquer le taux au-delà d’un an. «Une période de taux bas ne diminue l’incertitude ni pour le client ni pour la banque», explique Paul Coudret de la Banque Cantonale Vaudoise.

La Banque Migros va même plus loin. Au-delà de trois mois, elle ne propose d’hypothèque à terme qu’à la demande explicite du client, car elle assimile ce mécanisme à de la spéculation. «Le client doit payer un taux majoré pendant toute la durée du contrat. Et, si les taux restent bas, voire même s’ils baissent, il se sentira forcément floué», explique son porte-parole, Albert Steck.

Diversifier les risques

Bien malin en effet qui peut prédire si les taux vont rester au plancher ou s’il faut déjà prévenir la reprise en optant pour une hypothèque «forward». Lorenz Heim, spécialiste du marché hypothécaire pour VZ VermögensZentrum, préconise de diversifier les risques en ne bloquant à terme qu’un tiers du crédit. Le reste fluctuera avec le taux Libor, très avantageux actuellement. Si les taux remontent, le deuxième tiers sera également converti en emprunt à taux fixe. Le dernier tiers suivra en revanche le Libor, même s’il monte, pour profiter sans attendre d’une prochaine baisse.

Claire Houriet Rime

*Prénom d’emprunt.

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